Мария Жулидова | Юрист для онлайн-бизнеса ⚖️

🔗 Синхронизировано Мостом

Мало кто знает, но я ещё и организатор нетворкингов и скоро у меня будет 10-я юбилейная встреча Подробнее рассказала тут

Начиналось всё с очень простого вопроса: если у меня двое детей и я хочу купить квартиру за 10 млн ₽ под сдачу, где это выгоднее сделать — в Туле или Московской области?

Сначала ответ казался очевидным.
В Туле ставка по нашему сценарию — 8%, в МО — 10%.

При одинаковом первоначальном взносе 2 млн ₽ и ипотеке на 15 лет получалось:
🏠 Тула — квартира обойдётся примерно в 15,76 млн ₽
🏙 МО — примерно в 17,47 млн ₽
Тула выигрывает на 1,71 млн ₽.
Можно было заканчивать расчёты и ехать смотреть новостройки в Туле 😂

Но потом мы вспомнили, что квартиру покупаем не для себя, а под сдачу.
И добавили аренду.

Для расчёта взяли 40 000 ₽ в Туле и 52 000 ₽ в Московской области.
И тут преимущество Тулы начало исчезать.
А когда я предположила, что аренда будет дорожать в среднем на 5% в год, картина вообще перевернулась.

За 15 лет арендаторы потенциально принесут:
Тула — около 10,36 млн ₽
МО — около 13,47 млн ₽
А значит, из своих денег на ипотечные платежи за весь срок мне придётся добавить:
🏠 Тула — около 3,40 млн ₽
🏙 МО — около 2,01 млн ₽
И одинаковые 2 млн ₽ первоначального взноса.

То есть при наших условиях получается очень интересный результат:
Тула дешевле по ипотеке, но Московская область потенциально выгоднее по денежному потоку от аренды.

За 15 лет разница составляет примерно 1,4 млн ₽ собственных денег в пользу МО.
И остался последний вопрос: а сколько будет стоить сама квартира через 15 лет?

Вот здесь я решила остановиться.

Можно нарисовать рост недвижимости на 5%, 7% или 10% в год и получить красивые миллионы. Но мы вообще не знаем, как за следующие 15 лет будет вести себя недвижимость конкретно в Туле и конкретно в выбранном городе Московской области.

А именно это для инвестиционной квартиры имеет огромное значение.
Если обе квартиры будут дорожать одинаковыми темпами, наше сравнение практически не изменится: мы стартовали с одинаковой стоимости 10 млн ₽, а значит, через 15 лет получим два одинаковых по стоимости актива.

Например, чисто математически при росте на 5% в год квартира за 10 млн ₽ через 15 лет стоила бы около 20,8 млн ₽.
Но если недвижимость в МО будет дорожать быстрее Тулы — преимущество МО станет ещё больше. Если наоборот — Тула вполне может отыграть разницу.
И ещё важно: наши расчёты всё равно остаются экспериментом, а не готовым инвестиционным планом.

Мы не учитывали простой между арендаторами, налог с дохода, ремонт, мебель, страховку, коммунальные платежи собственника и внезапное «у нас потёк холодильник, приезжайте» 😄
Но для себя из этого эксперимента я сделала интересный вывод.

Самая дешёвая ипотека ≠ самая выгодная инвестиционная квартира.

В начале серии разница в ставке 8% и 10% казалась решающей. А стоило добавить доход от аренды — и результат перевернулся.

Поэтому, если мы действительно соберёмся покупать квартиру под сдачу, я уже точно буду сравнивать не только стоимость квартиры и процент по ипотеке, а всю связку:
ипотека → аренда → расходы → ликвидность → потенциальная стоимость квартиры через несколько лет.

Ну а теперь интересно ваше мнение после всех расчётов.
Вы бы в нашем эксперименте выбрали Тулу или Московскую область? 👇

🔗 Синхронизировано Мостом

Ещё планирую провести эфир с ответами на все ваши вопросы по теме бизнеса и продвижения.

Вопросы можно задавать тут в комментариях или в анонимном боте: http://max.ru/id920459717583_bot?start=sgi0t1h

Продолжаю свой квартирный эксперимент, 3 серия 😄

О новых условиях льгот по ипотеке: https://t.me/bisnesslawyer/1187
Начало моего эксперимента тут: https://t.me/bisnesslawyer/1188

В прошлом посте мы добавили к ипотеке аренду и получили неожиданный результат.

Напомню буквально в двух цифрах:
🏠 Тула: аренда — 40 000 ₽, ипотека — 76 450 ₽.
🏙 МО: аренда — 52 000 ₽, ипотека — 85 970 ₽.
И оказалось, что более высокая аренда в Подмосковье практически съедает всё преимущество Тулы от более низкой ставки.

Почему мы решили, что следующие 15 лет будем сдавать квартиру за одну и ту же сумму?
Давайте немного усложним эксперимент.
Предположим, что стоимость аренды будет увеличиваться в среднем на 5% в год.

Это не прогноз и не обещание, что рынок будет расти именно так. Просто беру 5% как условие для расчёта и смотрю, что получится.

И вот тут цифры становятся интереснее.

Если начинать с 40 000 ₽ в Туле и 52 000 ₽ в МО, то примерно через 5 лет аренда составит уже 51 000 ₽ и 66 000 ₽ соответственно.
Через 10 лет — около 65 000 ₽ в Туле и 85 000 ₽ в МО.
А к 15-му году — примерно 79 000 ₽ против 103 000 ₽.

При этом наш ипотечный платёж всё это время остаётся прежним:
Тула — 76 450 ₽
МО — 85 970 ₽.
То есть ближе к концу ипотеки арендатор уже потенциально полностью покрывает ежемесячный платёж банку.

А теперь посчитаем все 15 лет.

При ежегодном росте аренды на 5% квартира в Туле принесёт примерно 10,36 млн ₽, а квартира в Московской области — около 13,47 млн ₽.

Напомню, всего банку за эти 15 лет мы заплатим:
🏠 Тула — 13,76 млн ₽
🏙 МО — 15,47 млн ₽

Вычитаем полученную аренду — и получается, что за весь срок из своих денег на ипотечные платежи мы добавим примерно:
Тула — 3,40 млн ₽.
МО — 2,01 млн ₽.

Плюс в обоих случаях одинаковый первоначальный взнос — 2 млн ₽.

И вот теперь Подмосковье уже выигрывает у Тулы примерно на 1,4 млн ₽ наших собственных денег.
Хотя начинался этот сериал с того, что по стоимости ипотеки Тула была выгоднее на 1,7 млн ₽ 😄

Конечно, пока мы считаем очень идеальную картинку: квартира всегда сдана, аренда растёт ровно на 5% в год, ничего не ломается, ремонт не требуется и налогов как будто не существует.
Поэтому до финала нашего эксперимента ещё далеко.

Следующим шагом предлагаю добавить расходы на квартиру и рост стоимости самой недвижимости за 15 лет.
И вот тогда уже посмотрим, где я действительно заработаю больше: в Туле или Московской области.

Как думаете, результат опять перевернётся? 👇

Посмотрим дальше что насчитала

🔗 Синхронизировано Мостом

Вчера мы выяснили, что если купить одинаковую квартиру за 10 млн рублей, то только за счёт разницы в ипотечной ставке Тула выигрывает у Московской области примерно 1,7 млн ₽ за 15 лет.
Но я же рассматриваю квартиру не для жизни, а под сдачу.

Поэтому сегодня добавляем в наш эксперимент арендаторов 😄

Сначала пришлось понять, за сколько вообще можно сдавать такие квартиры.

По Туле я посмотрела актуальные объявления современных однушек и евродвушек примерно 35–40 м². Сейчас вижу варианты по 30–37 тыс. ₽, а квартира 38,7 м² с хорошим ремонтом выставлена за 40 тыс. ₽. Например, однушки 32 и 40 м² в современных ЖК сейчас предлагаются за 35 тыс. ₽, а евродвушка 40 м² в новостройке — тоже примерно за 35 тыс. ₽. Циан Тула

Поскольку мы в нашем эксперименте покупаем квартиру аж за 10 млн ₽ и предполагаем, что это будет хороший современный объект с нормальным ремонтом и мебелью, для расчёта я возьму верхнюю границу — 40 000 ₽ в месяц.

С Московской областью сложнее, потому что она огромная и цены сильно отличаются в зависимости от города. Поэтому я посмотрела города ближнего Подмосковья, где такие квартиры можно рассматривать под аренду.

Например, в Мытищах сейчас есть однушки примерно по 49–55 тыс. ₽, в Одинцово — много вариантов около 50 тыс. ₽, отдельные предложения доходят до 53 тыс. ₽. Циан Март Итищих

Поэтому для расчёта беру условные 52 000 ₽ в месяц.
И вот что получается.
Тула:
ипотека — 76 450 ₽
аренда — 40 000 ₽
из своих денег каждый месяц добавляем 36 450 ₽.
Московская область:
ипотека — 85 970 ₽
аренда — 52 000 ₽
из своих денег добавляем 33 970 ₽.
И тут случился первый неожиданный поворот нашего эксперимента.
Несмотря на то что ипотека в Подмосковье почти на 9 500 ₽ дороже каждый месяц, после получения аренды из своего кармана я буду платить примерно на 2 500 ₽ меньше, чем в Туле.
Но дальше ещё интереснее.
Если представить совершенно нереалистичную ситуацию, что все 15 лет стоимость аренды вообще не меняется, то арендаторы принесут:
🏠 Тула — 7,2 млн ₽
🏙 МО — 9,36 млн ₽
То есть квартира в Московской области принесёт за этот период примерно на 2,16 млн ₽ больше.
А более дорогая ипотека в МО, напомню, обходится нам примерно на 1,71 млн ₽ дороже.
Получается, даже при таком примитивном расчёте более высокая аренда полностью перекрывает разницу в стоимости ипотеки и оставляет ещё около 450 тыс. ₽.
Вот этого результата я, кстати, изначально не ожидала 😄
Но есть проблема.
Аренда ведь тоже вряд ли будет стоить одинаково следующие 15 лет.
Поэтому я уже посчитала ещё один вариант: что произойдёт, если предположить, что аренда будет дорожать в среднем на 5% в год.
И вот там разница между Тулой и МО становится уже гораздо интереснее.
Показывать расчёт? 🔥

Суд признал бизнесмена виновным в легализации денежных средств — его взяли под стражу в зале суда. Его супруге Екатерине назначили 8 лет колонии с отсрочкой наказания до достижения ребёнком 14 лет.

Смотреть больше
новостей👉 Мы в МАКС

После поста про новые условия семейной ипотеки мне самой стало интересно: а насколько вообще будет отличаться ипотека в регионе и Московской области?

Тем более у меня как раз двое детей, и квартиру мы периодически рассматриваем не для проживания, а как инвестицию — купить однушку или евродвушку и сдавать.

Поэтому давайте устроим небольшой эксперимент и посчитаем всё на конкретных цифрах.
Представим, что в 2027 году я покупаю квартиру за 10 млн рублей.

Условия одинаковые:
🏠 стоимость квартиры — 10 000 000 ₽
💰 первоначальный взнос — 20%, то есть 2 000 000 ₽
🏦 в ипотеку беру — 8 000 000 ₽
📅 срок — 15 лет
👶 детей — двое
Отличается только ставка.

Если покупать квартиру в Туле — 8%.
Ежемесячный платёж получится примерно 76 450 ₽.
За 15 лет банку я отдам около 13,76 млн ₽, из которых 5,76 млн ₽ — только проценты.
С учётом первоначального взноса квартира за 10 млн ₽ в итоге обойдётся мне примерно в 15,76 млн ₽.

Теперь та же самая квартира за 10 млн ₽, но в Московской области — ставка уже 10%.
Ежемесячный платёж — примерно 85 970 ₽.
За 15 лет банку уйдёт около 15,47 млн ₽, из которых 7,47 млн ₽ — проценты.
А вместе с первоначальным взносом итоговая стоимость квартиры для меня составит уже примерно 17,47 млн ₽.

То есть разница всего в 2 процентных пункта превращается в:
👉 примерно 9 500 ₽ разницы каждый месяц;
👉 около 114 000 ₽ в год;
👉 и примерно 1,71 млн ₽ за 15 лет.

Получается, если смотреть только на ипотеку, квартира в Туле за те же 10 млн ₽ обойдётся мне примерно на 1,7 млн ₽ дешевле, чем квартира в Московской области.
Казалось бы, можно заканчивать эксперимент и ехать покупать квартиру в Туле 😄

Но мы же покупаем её под сдачу.
А значит, важна не только стоимость ипотеки, но и то, сколько денег квартира будет приносить каждый месяц.

Поэтому завтра добавлю в этот расчёт аренду в Туле и Московской области и посмотрим, останется ли Тула такой же выгодной.

Как думаете, кто победит после аренды: Тула или МО? 👇

С 1 октября условия семейной ипотеки планируют изменить. Процентная ставка и максимальная сумма кредита будут зависеть от количества детей и региона проживания.

Для регионов, кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей:
👶 1 ребёнок — 10%, до 6 млн ₽
👶👶 2 детей — 8%, до 8 млн ₽
👶👶👶 3 детей — 6%, до 10 млн ₽
👶👶👶👶 4 детей — 4%, до 10 млн ₽
👶 5 и более детей — 2%, до 10 млн ₽

Для Москвы, Санкт-Петербурга и двух областей ставки будут выше на 2 процентных пункта, а максимальные суммы кредита — больше.

Важное условие: хотя бы одному ребёнку на момент заключения договора должно быть меньше 7 лет.

А что со строительством дома?
Здесь хорошие новости! Ставку 6% планируют сохранить независимо от региона и количества детей. Это касается строительства частного дома, его завершения и покупки участка с последующим строительством.
Максимальный срок кредита по новым условиям — 15 лет.

Лично меня такие изменения не радуют. Для семей с одним или двумя детьми покупка квартиры станет заметно дороже.

Мне стало интересно посчитать ипотеку в МО и, допустим, в Туле с имеющимися изменениями. У меня двое детей и мы бы хотели приобрести однушку под сдачу.
Ставьте 🔥 и я сделаю тут пост с расчетами, самой интересно на сколько будет выгоднее покупать квартиру в регионах.

А вы как относитесь к новым условиям семейной ипотеки? 👇

🔗 Синхронизировано Мостом

Раз в неделю — коротко рассказываю, что произошло, кого это касается и нужно ли вам что-то делать.

📍1. В 2027 году хотят повысить МРОТ до 28 935 рублей (Пока только законодательная инициатива)
Сейчас МРОТ составляет 27 093 рубля. В рамках подготовки бюджета на 2027 год предложено увеличить его до 28 935 рублей.

Если у вас есть сотрудники, закладывайте повышение расходов на зарплаты в бюджет следующего года.

📍2. С 30 сентября меняется порядок рассмотрения налоговых проверок
Появляется возможность участвовать в рассмотрении материалов налоговой проверки по видеоконференц-связи. Также меняются отдельные правила подачи возражений и учёта смягчающих обстоятельств.

Теперь не обязательно ездить в налоговую, можно поговорить по видео-звонку, делаю вывод что связь с гос. органами становится все более дистанционной. Пока, я бы советовала клиентам приезжать лично на рассмотрение дел.

📍3. Росстат расширил перечень тех, кто может сдавать статистическую отчётность
С 15 сентября действуют новые правила приёма статистической отчётности. В частности, перечень респондентов расширен за счёт включения самозанятых. Новость об этом опубликована 22 сентября.

Специально в гугле и в яндексе искала возможность сдать такую отчетность, так как я сама самозанятая и НЕ НАШЛА. Пока не паникуем, я надеюсь еще будут разъяснения на этот счет.
Новость увидела тут: https://www.garant.ru/news/2247337/

📍4. ФНС усиливает внимание к неформальной занятости

На Московском финансовом форуме представители ФНС рассказали об изменении подходов к налоговому контролю неформальной занятости и автоматизации работы с НДФЛ. Среди обозначенных целей — выявление теневой занятости и выравнивание условий конкуренции.
Новость тут: https://www.nalog.gov.ru/rn77/news/activities_fts/16650988/

Каждую неделю попадаются подобные новости. Налоговая усиливает контроль за теневым бизнесом. Помните, что самозанятый не может работать с ИП и юр лицами с признаками трудового договора.

📍5. Минфин России анонсировал изменения в программу семейной ипотеки с 1 октября. Размер процентной ставки и максимальную сумму кредита теперь поставят в зависимость от количества детей в семье и региона проживания. Минфин России подчеркнул, что такая дифференциация по условиям сделает программу более адресной и демографически ориентированной. При этом максимальный срок, на который можно будет взять кредит, составит 15 лет.

Чуть позже выйдет пост на тему этой новости. Новость конечно не радует. Хорошо что оставляют 6% для постройки дома.

Я буду отбирать те новости, которые действительно могут повлиять на предпринимателей, продажи, документы, налоги и работу с клиентами.

Напишите что забираете себе 👇

Опишите свой бизнес всего тремя эмодзи, а я попробую угадать, чем вы занимаетесь!

Начну с себя: ⚖️📄☕️

Хотя последний эмодзи, кажется, подходит вообще всем предпринимателям 😂

Жду ваши три эмодзи в комментариях 👇

За 4 минуты рассказала можно ли принимать деньги от чужих клиентов для другого эксперта!

Эфир доступен по ссылке: https://vk.ru/video-227945144_456239044

Мне кажется я начинаю втягиваться в эфиры по пятницам, жаль не получается подстроиться под определенное время.

Всегда буду сохранять запись

Задавайте свои вопросы тут в комментариях или в ВК

Вчера провела пробный эфир во ВКонтакте и поняла, что мне понравился этот формат! Можно не просто рассказывать о законах, а общаться с вами, разбирать реальные ситуации и сразу отвечать на вопросы.

Поэтому сегодня хочу повторить, но уже с вашими вопросами 😊

Есть сомнения по договору? Не понимаете, нужна ли вам оферта? Запутались с персональными данными или рекламой? А может, клиент устроил такую ситуацию, что вы вообще не знаете, как поступить?

Пишите свои вопросы в комментариях под этим постом 👇

Необязательно использовать юридические термины или подробно описывать всю ситуацию. Просто расскажите своими словами, что произошло и в чём хотите разобраться.

А я сегодня вечером проведу прямую трансляцию во ВКонтакте и отвечу на все ваши вопросы! ⚖️

Трансляция будет тут, запись конечно прикреплю: https://vk.ru/bisnesslawyer

Кстати, а в телеге сейчас трансляции работают?) Кто-то знает?)

🔗 Синхронизировано Мостом