Домики и квартирки

Кредит под залог недвижимости: почему продажа квартиры превращается в квест

Изображение

Недавно разбирали реальный кейс. Собственник квартиры взял в Т-Банке кредит под залог недвижимости на развитие бизнеса. Ставка была низкая, платежи шли нормально. Но через год бизнес просел, начались просрочки. Банк выставил заключительный счёт и сообщил: реструктуризация невозможна, обременение снимут только после полного погашения долга. Искать покупателя и организовывать сделку собственник должен сам.

В чём проблема?

Покупатель платит всю сумму заранее.
В обычной сделке деньги лежат на аккредитиве или эскроу и раскрываются после регистрации права. Здесь покупатель должен внести полную сумму до снятия обременения. Он платит — но квартира ещё не его.

Нет безопасного механизма расчётов.
В большинстве банков такие сделки идут через аккредитив с трансферацией: часть денег — банку на погашение долга, часть — продавцу. Если банк такую схему не предоставляет, риск ложится на стороны.

Счёт продавца могут заблокировать.
Если у продавца есть другие долги, исполнительные производства или суды, остаток денег могут списать. Поэтому продавца нужно проверять по ФССП, арбитражу, ЕФРСБ и реестру наследственных дел.

И главный юридический нюанс: если кредит взят на предпринимательские цели, упрощённый порядок самостоятельной продажи залога не применяется. Банк сохраняет все права и может в любой момент начать взыскание. Тогда квартира уйдёт с торгов, часто на 20–30% ниже рынка.

Что делать?

Продавцу: по возможности сначала погасить долг, снять обременение и продавать квартиру стандартно. Если это невозможно — полностью раскрыть покупателю информацию о долгах, получить от банка письменное подтверждение суммы и реквизитов, не принимать деньги на личный счёт.

Покупателю: не передавать деньги без гарантий. Варианты — нотариальный депозит, эскроу в другом банке, титульное страхование. Если банк против любых гарантий — хорошо подумайте, стоит ли риск.

Риэлтору: письменно раскрыть все риски, проверить продавца, получить подтверждения от банка и не давать гарантий, которые зависят от третьих лиц.

Кредит под залог — не ошибка. Ошибка — смотреть только на ставку и не думать, как вы будете выходить из сделки.

Домики и квартирки

О канале «Домики и квартирки»

Поможем Вам найти и продать подходящие объекты недвижимости! Юридическое сопровождение! С нами вы сэкономите! ✅ нервы ✅время ✅ деньги ☎️ +79786296431 ☎️ +79262086431 Лариса Хожаинова

Тема: Финансы

32 публикации на сайте

Рекомендации