Именно поэтому я всегда говорю:
в хорошей сделке не должно быть самодеятельности.
Я делаю своё.
Юрист делает своё.
И именно поэтому мои клиенты не просто покупают квартиры.
Они проходят этот путь спокойно, безопасно и с результатом.
Потому что «три в одном» — это всё-таки шампунь.
А в недвижимости каждый должен быть сильным в своём.
Честно о рынке недвижимости, красиво о жизни и по делу о покупке жилья.
Тема: Финансы
76 публикаций на сайте
Недавно мне задали вопрос:
Отец хочет подарить несовершеннолетней дочери дом. Но переживает, что в 18 лет она станет полноправным собственником, продаст недвижимость, а деньги просто пустит по ветру.
Как обезопасить подарок?
Оставить матери небольшую долю?
Придумать ограничения?
Передать дом позже?
Сначала я тоже стала рассуждать юридически.
А потом подумала: а может быть, вопрос вообще не в недвижимости?
Все дети разные.
Есть восемнадцатилетние, которым можно доверить серьёзные деньги. Они понимают, сколько труда стоит за семейным имуществом, умеют думать о последствиях и будут беречь то, что получили от родителей.
А есть люди, которым и в тридцать пять нельзя доверить даже кредитную карту.
Возраст сам по себе ничего не гарантирует.
И пока родитель жив, у него есть гораздо более сильный инструмент, чем доли, запреты и нотариальные конструкции.
Разговаривать с ребёнком.
Объяснять, откуда берутся деньги.
Почему недвижимость — это капитал, а не просто возможность однажды получить большую сумму.
Учить принимать решения.
Давать ошибаться там, где цена ошибки ещё невысока.
И главное — доверять.
Потому что невозможно юридически застраховать ребёнка от всех ошибок его будущей жизни.
Да и нужно ли?
Вот вам московский рынок недвижимости в одном предложении.
Продажи новостроек снижаются.
Ипотека дорогая.
Покупатели стали осторожнее, торгуются, сравнивают, откладывают решение.
Казалось бы, дальше по учебнику должно произойти что?
Цены вниз.
Но Москва учебник, похоже, не читала.
В отдельных проектах за последний год рост стоимости квадратного метра исчисляется десятками процентов.
И я регулярно слышу:
— Любовь, ну сейчас же никто не покупает. Давайте подождём, цены должны упасть.
Вот это слово «должны» на рынке недвижимости вообще очень опасное.
Потому что цена зависит не только от количества покупателей.
Есть ещё предложение.
А новых качественных проектов выходит меньше.
Есть себестоимость строительства.
Есть стоимость денег для самого девелопера.
Есть хорошие локации, которых физически больше не становится.
И есть конкретные квартиры — высокий этаж, правильный вид, хорошая планировка, корпус с удачным сроком сдачи.
Таких квартир вообще всегда мало.
Поэтому может происходить парадокс:
рынок в целом охлаждается, а хороший объект продолжает дорожать.
И вот здесь самая большая ошибка покупателя — ждать, когда «упадёт весь рынок».
Потому что рынка как одной большой одинаковой кастрюли не существует.
Один проект может стоять.
В другом застройщик даст скидку.
В третьем уберёт скидку через две недели.
А в четвёртом нужная вам квартира просто уйдёт.
Поэтому я никогда не говорю клиенту:
«Сейчас срочно надо покупать, потому что завтра всё подорожает».
Это слишком примитивно.
Но и стратегия:
«Посижу годик, обязательно станет дешевле»
— примерно из той же серии.
Сейчас особенно важно не угадывать рынок.
Нужно выбирать конкретный объект и считать конкретную сделку.
Цена входа.
Условия оплаты.
Перспектива района.
Конкуренция на выходе.
Ликвидность конкретной квартиры.
Потому что можно купить на растущем рынке плохо.
И можно купить на сложном рынке очень хорошо.
Недвижимость — это не про угадать момент.
Это про не ошибиться с выбором.
Закулисье новостроек с Любовью
Мы, родители, очень хотим защитить детей.
От неправильных людей.
От плохих решений.
От потери денег.
От собственных ошибок.
И иногда начинаем планировать их жизнь на двадцать лет вперёд.
Как сделать так, чтобы не продал дом?
Как ограничить распоряжение деньгами?
Как оставить имущество так, чтобы даже после моей смерти ребёнок поступил именно так, как я считаю правильным?
Но где заканчивается забота и начинается контроль?
Потому что «подстелить соломку» везде всё равно невозможно.
Можно защитить дом от продажи — а ребёнок при живых родителях примет совершенно другое решение, последствия которого потом всей семье придётся разгребать.
А можно ничего не запрещать — и вырастить человека, который сам понимает ценность того, что ему досталось.
Мне кажется, задача родителей всё-таки не в том, чтобы создать такую юридическую конструкцию, из которой взрослый ребёнок никогда не сможет выйти.
А в том, чтобы к моменту, когда он получит свободу распоряжаться своей жизнью и деньгами, у него уже была голова на плечах.
И ещё одна мысль.
Мы не знаем, какой будет жизнь наших детей через десять или двадцать лет.
Возможно, сохранить родительский дом будет самым разумным решением.
А возможно, продать его, купить другое жильё, вложить деньги в бизнес или переехать в другую страну окажется гораздо правильнее.
Поэтому, наверное, самое ценное наследство — не дом, который ребёнку запрещено продавать.
А способность самому понять, когда его нужно сохранить, а когда — отпустить.
Недвижимость можно оставить по наследству.
Здравый смысл — только воспитать.
Ну всё. Сейчас квартиры должны подешеветь?
Не спешите доставать шампанское.
В июле на новостройки пришлось всего 16% от количества всех выданных ипотек. Год назад было 43%. Казалось бы, спрос падает — застройщики должны снижать цены.
Но в Москве происходит ровно обратное.
Готовые новостройки массового сегмента за полгода прибавили 9,4%. Бизнес-класс на старте строительства — 8,4%.
А вместо большого красного ценника «СКИДКА» девелоперы снова достают из рукава ипотечные программы.
Только за август количество субсидированных предложений выросло примерно на 20–30%. Где-то программ стало в два-три раза больше. И это при рыночной ипотеке выше 18%.
Почему?
Потому что застройщику выгоднее продать вам не дешёвую квартиру, а удобный способ её купить.
Рассрочка.
Субсидированная ставка.
Транши.
Скидка при определённой форме оплаты.
Цена квадратного метра при этом может прекрасно продолжать жить своей жизнью.
Поэтому сейчас я бы вообще перестала задавать вопрос:
«Какая скидка у застройщика?»
Правильный вопрос другой:
«Во сколько мне в итоге обойдётся эта квартира при разных способах покупки?»
Вот там иногда и прячется несколько миллионов рублей.
И сейчас, пожалуй, один из тех периодов рынка, когда торговаться нужно не только за цену квартиры.
Торговаться нужно за условия сделки.
17