Вчера в Москве прошло заседание дискуссионного налогового клуба Международного Жилищного конгресса

❓Почему доначисления? Рассказываю.
Например, вы работаете в разных местах или у вас несколько источников дохода - зарплата, сдача в аренду, доход от уступки прав требования (как в разборе ситуации)
✅Каждый работодатель (налоговый агент) исчисляет НДФЛ только из своих выплат, не учитывая доходы от других источников и по итогам года представляют отчетность в налоговый орган (п. 4 ст. 226, абз. 3 п. 2 ст. 230 НК РФ).

✅В зависимости от размера полученного дохода определяется налоговая ставка. В 2025 году в отношении большинства доходов физлиц-резидентов (зарплата, доход по ГПД и пр.), которые входят в основную налоговую базу, применяется пятиступенчатая прогрессивная шкала НДФЛ:

✅13 % – если сумма налоговых баз за год равна или меньше 2,4 млн руб.;
✅15 % – для доходов от 2,4 млн до 5 млн руб. в год;
✅18 % – для доходов от 5 млн до 20 млн руб. в год;
✅20 % – для доходов от 20 млн до 50 млн руб. в год;
✅22 % – для доходов более 50 млн руб. в год.
При этом повышенная ставка применяется только к сумме превышения.
✅По итогам года ФНС объединят все доходы физического лица и с учетом совокупности доходов, полученного от всех источников (отчетность по зарплате, декларация 3-НДФЛ по аренде или уступке права требования и пр., банки передают данные по выплаченным процентам по депозитам и др.), могут быть изменены ставки и налог будет пересчитан, так как обязанность по исчислению суммы налога в данном случае возлагается на налоговый орган (п. 6 ст. 228 НК РФ).
✅Если возникнет НДФЛ к доплате, инспекция сообщит об этом налогоплательщикам в налоговом уведомлении, которое оплачивается вместе с имущественными налогами (транспортный и земельный налоги, а также налог на имущество физлиц), срок оплаты по таким налогам - до 1 декабря 2026г.
По итогам текущего 2026 года аналогичным образом будет произведен перерасчет НДФЛ. При этом если возникнет сумма налога к доплате, ее необходимо уплатить до 1 декабря 2027 года на основании уведомления.

Знали об этом?

Недавно СФР обновил обязательные параметры квалифицированных сертификатов электронной подписи для сдачи отчетности в Фонд пенсионного и социального страхования Российской Федерации:
«Согласование ключей» (keyAgreement) = 1;
«Шифрование данных» (Data encipherment) = 1;
«Шифрование ключа» (Key encipherment) = 1.

Что это значит?
Это значит, что если у вас ЭЦП (электронная цифровая подпись) выпущена до 28 августа 2025г., то с 1 сентября 2026г. она перестанет корректно работать.

Стоит отметить, если срок действия ЭЦП ещё действует, то не факт, что без обновления вы сдадите отчеты без отклонений.

✔️Поэтому я настоятельно рекомендую проверить свою ЭЦП и перевыпустить ее, в случае необходимости.

Нужна ли инструкция по проверке параметров ЭЦП?

Таким образом, если выручка организации розничной торговли за 2025 год превышает 120 млн руб. и на 01.01.2026 заключен договор с системно значимой кредитной организацией (или с кредитной организацией, признанной Банком России значимой на рынке платежных услуг) о приеме электронных средств платежа, то такая организация с 01.09.2026 обязана принимать от покупателя цифровые рубли. Буквально это означает, что если покупатель решил произвести оплату цифровыми рублями, ему нельзя отказать.

❗️Штраф за отказ принимать в оплату цифровые рубли: от 15 тыс. до 30 тыс. руб. – для должностных лиц и ИП, от 30 тыс. до 50 тыс. руб. – для юрлиц (ч. 3.1 ст. 14.8 КоАП).

В одном из отзывов ученик курса «Бухгалтерия флиппинга» очень точно описал момент, когда у него поменялось отношение к учету:

«Сначала как-то справлялся: когда ты делаешь одну, потом другую квартиру. Потом понимаешь, что дальше так работать нельзя…»

Пока объектов один-два, очень многое действительно можно делать по привычке, по совету знакомого, по какому-то однажды найденному алгоритму.

А потом этот же способ работы просто переносится на следующие сделки.

👉Например, вы привыкли определённым образом делить сделки между физлицом и ИП. Или ориентируетесь на старые лимиты и не отслеживаете, что происходит с НДС. Или из объекта в объект используете одну и ту же схему оформления документов.
Если в этой схеме изначально есть ошибка, на одном объекте она так и останется одной ошибкой.

‼️А если по той же схеме проведено пять, восемь, десять объектов, проблема уже совсем другого масштаба: при проверке налоговая может увидеть не один эпизод, а системное нарушение за период. И тогда речь может идти уже не об одной корректировке, а о доначислениях, пенях, штрафах и необходимости разбирать сразу несколько сделок. Причём человек может годами быть уверен, что всё делает правильно, просто потому что раньше никто этот алгоритм не проверял.

Я постоянно вижу у флипперов одни и те же типичные истории: не видят границу между физлицом и предпринимательской деятельностью, неправильно делят сделки между ИП и физлицом, не отслеживают лимиты.

Сейчас как физлицо работать уже просто невыгодно и небезопасно. Тем более с учетом грядущих изменений в законодательстве.

Поэтому на мастер-классе 16 октября будем разбирать не только очевидные ошибки. Но и те, о которых вы, вполне возможно, даже не задумывались. Именно их проще всего повторять на каждом следующем объекте и наживать себе неприятности с каждой следующей сделкой.

Если еще не зарегистрировались – самое время это сделать.

Дорогие риэлторы и агентства недвижимости!

Если у вас ОКВЭД 68.3 - это сообщение для вас.

Напоминаю: совсем скоро, до 1 октября 2026 года, нужно сдать отчёт по форме № 1-РЖ «Сведения об уровне цен на рынке жилья» за 3 квартал 2026 года.

Необходимо сдавать такую форму не всем, проверить себя - нужно ли вам отправлять отчётность в статистику можно здесь ➡️ тык.

Я уже направила, а вы?

Довольно часто ко мне обращаются с вопросом люди, у которых бухгалтер вообще-то уже есть. И это не какая-то странность или недоверие к своему специалисту - просто в какой-то момент вопросы по налогам начинают задавать мне, а не ему.

Я не хочу, чтобы это прозвучало как обесценивание чужой работы. Обычный бухгалтер прекрасно ведёт ИП, вовремя сдаёт отчётность, правильно считает зарплату сотрудникам, если они есть. С этим у большинства специалистов проблем нет.

Но потом в этой жизни появляется квартира. Покупка на физлицо или на ИП, ремонт, продажа, расходы, которые нужно как-то подтвердить, касса, НДС - и здесь начинается территория, с которой конкретно этот специалист раньше просто никогда не сталкивался.

«Бухгалтер сказала, что вроде можно» - довольно частая формулировка, которую я слышу. Или: «мне сказали, что квартира НДС не облагается, значит меня это вообще не касается». Или совсем откровенное: «а мой бухгалтер вообще впервые слышит про такую схему».

Именно поэтому на курс приходят не флипперы. Иногда они направляют своих бухгалтеров, чтобы разбираться в этой специфике параллельно.
Мне кажется, это довольно точный маркер того, что происходит в этой нише сейчас. Задача не в том, чтобы поменять специалиста на другого. Задача в том, чтобы понимать специфику самому - или дать это понимание тем, кто ведёт ваш учёт.

Сейчас открыта предварительная запись на следующий поток «Бухгалтерии флиппинга».

Для тех, кто оставит заявку заранее, будут отдельные условия закрытых продаж и более выгодная ранняя стоимость. Если узнали себя в этой ситуации, можно оставить предварительную заявку.

#БухгалтерияФлиппинга #НалоговыйКонсультант #ПерепродажаКвартирНалоги