Где выгоднее купить квартиру: в Туле или Подмосковье

Продолжаю свой квартирный эксперимент, 3 серия 😄

О новых условиях льгот по ипотеке: https://t.me/bisnesslawyer/1187
Начало моего эксперимента тут: https://t.me/bisnesslawyer/1188

В прошлом посте мы добавили к ипотеке аренду и получили неожиданный результат.

Напомню буквально в двух цифрах:
🏠 Тула: аренда — 40 000 ₽, ипотека — 76 450 ₽.
🏙 МО: аренда — 52 000 ₽, ипотека — 85 970 ₽.
И оказалось, что более высокая аренда в Подмосковье практически съедает всё преимущество Тулы от более низкой ставки.

Почему мы решили, что следующие 15 лет будем сдавать квартиру за одну и ту же сумму?
Давайте немного усложним эксперимент.
Предположим, что стоимость аренды будет увеличиваться в среднем на 5% в год.

Это не прогноз и не обещание, что рынок будет расти именно так. Просто беру 5% как условие для расчёта и смотрю, что получится.

И вот тут цифры становятся интереснее.

Если начинать с 40 000 ₽ в Туле и 52 000 ₽ в МО, то примерно через 5 лет аренда составит уже 51 000 ₽ и 66 000 ₽ соответственно.
Через 10 лет — около 65 000 ₽ в Туле и 85 000 ₽ в МО.
А к 15-му году — примерно 79 000 ₽ против 103 000 ₽.

При этом наш ипотечный платёж всё это время остаётся прежним:
Тула — 76 450 ₽
МО — 85 970 ₽.
То есть ближе к концу ипотеки арендатор уже потенциально полностью покрывает ежемесячный платёж банку.

А теперь посчитаем все 15 лет.

При ежегодном росте аренды на 5% квартира в Туле принесёт примерно 10,36 млн ₽, а квартира в Московской области — около 13,47 млн ₽.

Напомню, всего банку за эти 15 лет мы заплатим:
🏠 Тула — 13,76 млн ₽
🏙 МО — 15,47 млн ₽

Вычитаем полученную аренду — и получается, что за весь срок из своих денег на ипотечные платежи мы добавим примерно:
Тула — 3,40 млн ₽.
МО — 2,01 млн ₽.

Плюс в обоих случаях одинаковый первоначальный взнос — 2 млн ₽.

И вот теперь Подмосковье уже выигрывает у Тулы примерно на 1,4 млн ₽ наших собственных денег.
Хотя начинался этот сериал с того, что по стоимости ипотеки Тула была выгоднее на 1,7 млн ₽ 😄

Конечно, пока мы считаем очень идеальную картинку: квартира всегда сдана, аренда растёт ровно на 5% в год, ничего не ломается, ремонт не требуется и налогов как будто не существует.
Поэтому до финала нашего эксперимента ещё далеко.

Следующим шагом предлагаю добавить расходы на квартиру и рост стоимости самой недвижимости за 15 лет.
И вот тогда уже посмотрим, где я действительно заработаю больше: в Туле или Московской области.

Как думаете, результат опять перевернётся? 👇

🔗 Синхронизировано Мостом

🔗 Синхронизировано Мостом

Вчера мы выяснили, что если купить одинаковую квартиру за 10 млн рублей, то только за счёт разницы в ипотечной ставке Тула выигрывает у Московской области примерно 1,7 млн ₽ за 15 лет.
Но я же рассматриваю квартиру не для жизни, а под сдачу.

Поэтому сегодня добавляем в наш эксперимент арендаторов 😄

Сначала пришлось понять, за сколько вообще можно сдавать такие квартиры.

По Туле я посмотрела актуальные объявления современных однушек и евродвушек примерно 35–40 м². Сейчас вижу варианты по 30–37 тыс. ₽, а квартира 38,7 м² с хорошим ремонтом выставлена за 40 тыс. ₽. Например, однушки 32 и 40 м² в современных ЖК сейчас предлагаются за 35 тыс. ₽, а евродвушка 40 м² в новостройке — тоже примерно за 35 тыс. ₽. Циан Тула

Поскольку мы в нашем эксперименте покупаем квартиру аж за 10 млн ₽ и предполагаем, что это будет хороший современный объект с нормальным ремонтом и мебелью, для расчёта я возьму верхнюю границу — 40 000 ₽ в месяц.

С Московской областью сложнее, потому что она огромная и цены сильно отличаются в зависимости от города. Поэтому я посмотрела города ближнего Подмосковья, где такие квартиры можно рассматривать под аренду.

Например, в Мытищах сейчас есть однушки примерно по 49–55 тыс. ₽, в Одинцово — много вариантов около 50 тыс. ₽, отдельные предложения доходят до 53 тыс. ₽. Циан Март Итищих

Поэтому для расчёта беру условные 52 000 ₽ в месяц.
И вот что получается.
Тула:
ипотека — 76 450 ₽
аренда — 40 000 ₽
из своих денег каждый месяц добавляем 36 450 ₽.
Московская область:
ипотека — 85 970 ₽
аренда — 52 000 ₽
из своих денег добавляем 33 970 ₽.
И тут случился первый неожиданный поворот нашего эксперимента.
Несмотря на то что ипотека в Подмосковье почти на 9 500 ₽ дороже каждый месяц, после получения аренды из своего кармана я буду платить примерно на 2 500 ₽ меньше, чем в Туле.
Но дальше ещё интереснее.
Если представить совершенно нереалистичную ситуацию, что все 15 лет стоимость аренды вообще не меняется, то арендаторы принесут:
🏠 Тула — 7,2 млн ₽
🏙 МО — 9,36 млн ₽
То есть квартира в Московской области принесёт за этот период примерно на 2,16 млн ₽ больше.
А более дорогая ипотека в МО, напомню, обходится нам примерно на 1,71 млн ₽ дороже.
Получается, даже при таком примитивном расчёте более высокая аренда полностью перекрывает разницу в стоимости ипотеки и оставляет ещё около 450 тыс. ₽.
Вот этого результата я, кстати, изначально не ожидала 😄
Но есть проблема.
Аренда ведь тоже вряд ли будет стоить одинаково следующие 15 лет.
Поэтому я уже посчитала ещё один вариант: что произойдёт, если предположить, что аренда будет дорожать в среднем на 5% в год.
И вот там разница между Тулой и МО становится уже гораздо интереснее.
Показывать расчёт? 🔥