Тула или Подмосковье: а что, если аренда будет дорожать
Продолжаю свой квартирный эксперимент, 3 серия 😄
О новых условиях льгот по ипотеке: https://t.me/bisnesslawyer/1187
Начало моего эксперимента тут: https://t.me/bisnesslawyer/1188
В прошлом посте мы добавили к ипотеке аренду и получили неожиданный результат.
Напомню буквально в двух цифрах:
🏠 Тула: аренда — 40 000 ₽, ипотека — 76 450 ₽.
🏙 МО: аренда — 52 000 ₽, ипотека — 85 970 ₽.
И оказалось, что более высокая аренда в Подмосковье практически съедает всё преимущество Тулы от более низкой ставки.
Почему мы решили, что следующие 15 лет будем сдавать квартиру за одну и ту же сумму?
Давайте немного усложним эксперимент.
Предположим, что стоимость аренды будет увеличиваться в среднем на 5% в год.
Это не прогноз и не обещание, что рынок будет расти именно так. Просто беру 5% как условие для расчёта и смотрю, что получится.
И вот тут цифры становятся интереснее.
Если начинать с 40 000 ₽ в Туле и 52 000 ₽ в МО, то примерно через 5 лет аренда составит уже 51 000 ₽ и 66 000 ₽ соответственно.
Через 10 лет — около 65 000 ₽ в Туле и 85 000 ₽ в МО.
А к 15-му году — примерно 79 000 ₽ против 103 000 ₽.
При этом наш ипотечный платёж всё это время остаётся прежним:
Тула — 76 450 ₽
МО — 85 970 ₽.
То есть ближе к концу ипотеки арендатор уже потенциально полностью покрывает ежемесячный платёж банку.
А теперь посчитаем все 15 лет.
При ежегодном росте аренды на 5% квартира в Туле принесёт примерно 10,36 млн ₽, а квартира в Московской области — около 13,47 млн ₽.
Напомню, всего банку за эти 15 лет мы заплатим:
🏠 Тула — 13,76 млн ₽
🏙 МО — 15,47 млн ₽
Вычитаем полученную аренду — и получается, что за весь срок из своих денег на ипотечные платежи мы добавим примерно:
Тула — 3,40 млн ₽.
МО — 2,01 млн ₽.
Плюс в обоих случаях одинаковый первоначальный взнос — 2 млн ₽.
И вот теперь Подмосковье уже выигрывает у Тулы примерно на 1,4 млн ₽ наших собственных денег.
Хотя начинался этот сериал с того, что по стоимости ипотеки Тула была выгоднее на 1,7 млн ₽ 😄
Конечно, пока мы считаем очень идеальную картинку: квартира всегда сдана, аренда растёт ровно на 5% в год, ничего не ломается, ремонт не требуется и налогов как будто не существует.
Поэтому до финала нашего эксперимента ещё далеко.
Следующим шагом предлагаю добавить расходы на квартиру и рост стоимости самой недвижимости за 15 лет.
И вот тогда уже посмотрим, где я действительно заработаю больше: в Туле или Московской области.
Как думаете, результат опять перевернётся? 👇
22