Тула или Подмосковье: а теперь добавляем аренду
Вчера мы выяснили, что если купить одинаковую квартиру за 10 млн рублей, то только за счёт разницы в ипотечной ставке Тула выигрывает у Московской области примерно 1,7 млн ₽ за 15 лет.
Но я же рассматриваю квартиру не для жизни, а под сдачу.
Поэтому сегодня добавляем в наш эксперимент арендаторов 😄
Сначала пришлось понять, за сколько вообще можно сдавать такие квартиры.
По Туле я посмотрела актуальные объявления современных однушек и евродвушек примерно 35–40 м². Сейчас вижу варианты по 30–37 тыс. ₽, а квартира 38,7 м² с хорошим ремонтом выставлена за 40 тыс. ₽. Например, однушки 32 и 40 м² в современных ЖК сейчас предлагаются за 35 тыс. ₽, а евродвушка 40 м² в новостройке — тоже примерно за 35 тыс. ₽. Циан Тула
Поскольку мы в нашем эксперименте покупаем квартиру аж за 10 млн ₽ и предполагаем, что это будет хороший современный объект с нормальным ремонтом и мебелью, для расчёта я возьму верхнюю границу — 40 000 ₽ в месяц.
С Московской областью сложнее, потому что она огромная и цены сильно отличаются в зависимости от города. Поэтому я посмотрела города ближнего Подмосковья, где такие квартиры можно рассматривать под аренду.
Например, в Мытищах сейчас есть однушки примерно по 49–55 тыс. ₽, в Одинцово — много вариантов около 50 тыс. ₽, отдельные предложения доходят до 53 тыс. ₽. Циан Март Итищих
Поэтому для расчёта беру условные 52 000 ₽ в месяц.
И вот что получается.
Тула:
ипотека — 76 450 ₽
аренда — 40 000 ₽
из своих денег каждый месяц добавляем 36 450 ₽.
Московская область:
ипотека — 85 970 ₽
аренда — 52 000 ₽
из своих денег добавляем 33 970 ₽.
И тут случился первый неожиданный поворот нашего эксперимента.
Несмотря на то что ипотека в Подмосковье почти на 9 500 ₽ дороже каждый месяц, после получения аренды из своего кармана я буду платить примерно на 2 500 ₽ меньше, чем в Туле.
Но дальше ещё интереснее.
Если представить совершенно нереалистичную ситуацию, что все 15 лет стоимость аренды вообще не меняется, то арендаторы принесут:
🏠 Тула — 7,2 млн ₽
🏙 МО — 9,36 млн ₽
То есть квартира в Московской области принесёт за этот период примерно на 2,16 млн ₽ больше.
А более дорогая ипотека в МО, напомню, обходится нам примерно на 1,71 млн ₽ дороже.
Получается, даже при таком примитивном расчёте более высокая аренда полностью перекрывает разницу в стоимости ипотеки и оставляет ещё около 450 тыс. ₽.
Вот этого результата я, кстати, изначально не ожидала 😄
Но есть проблема.
Аренда ведь тоже вряд ли будет стоить одинаково следующие 15 лет.
Поэтому я уже посчитала ещё один вариант: что произойдёт, если предположить, что аренда будет дорожать в среднем на 5% в год.
И вот там разница между Тулой и МО становится уже гораздо интереснее.
Показывать расчёт? 🔥