Инвестиции в недвижимость: можно ли вложиться в склад OZON? 📦
Когда говорят об инвестициях в недвижимость, многие в первую очередь думают о квартире. Купить её, сдавать в аренду, получать деньги каждый месяц. Но для этого нужен довольно большой капитал, да и сама аренда требует времени и внимания.
Есть и другой вариант - вложиться в коммерческую недвижимость через закрытый паевой инвестиционный фонд, или ЗПИФ.
Давайте разберёмся, как это устроено.
Что такое ЗПИФ недвижимости?
Представьте, что несколько инвесторов объединили деньги, а управляющая компания на эти средства приобрела коммерческую недвижимость. Например, склад, который сдаётся в аренду крупной компании.
Инвесторы покупают паи фонда, а управляющая компания занимается объектом и управляет им в соответствии с правилами фонда. Если фонд получает доход от аренды и его правила предусматривают выплаты пайщикам, часть этого дохода может поступать инвесторам.
Получается, что покупать целый склад самостоятельно не нужно. Но важно понимать: пай - это доля в имуществе фонда, а не отдельный кусочек здания, которым вы можете распоряжаться по своему усмотрению.
Посмотрим на конкретный пример - фонд «ПАРУС-ОЗН».
Этот фонд связан с логистическим комплексом, который арендует OZON. На сайте управляющей компании указано, что фонд владеет 100% долей компании, которой принадлежит логистический комплекс.
Управляющая компания публикует плановые показатели дохода от арендного потока. По данным на закрытие торгов 15 октября 2026 года, плановая доходность арендного потока для паёв «ПАРУС-ОЗН» составляла около 10,2% годовых до НДФЛ исходя из биржевой цены. Это расчётный показатель, а не обещание будущей доходности.
И здесь я бы обратила внимание на несколько вещей.
Во-первых, доход от аренды не равен гарантированной доходности инвестора. На результат влияют расходы фонда, условия аренды, стоимость пая и другие обстоятельства. Даже если арендатор известный и крупный, риски полностью не исчезают.
Во-вторых, нужно смотреть, как именно фонд выплачивает доход. Условия и периодичность выплат определяются правилами конкретного фонда. Само наличие арендных поступлений ещё не означает, что инвестор обязательно получит фиксированную сумму каждый месяц.
На что смотреть, если вы решили изучить ЗПИФ недвижимости?
1. Какая недвижимость находится в фонде и кто её арендует.
2. Насколько фонд зависит от одного объекта или арендатора.
3. Предусмотрены ли выплаты пайщикам и как часто они производятся.
4. Есть ли у фонда кредиты и какие расходы несёт инвестор.
5. Каковы условия продажи паёв и доступен ли фонд вам по статусу инвестора.
Для меня здесь главное вот что: ЗПИФ недвижимости действительно позволяет инвестировать в коммерческие объекты, не покупая их целиком. Но это не способ получить гарантированную арендную плату и забыть об инвестициях. Нужно понимать, что находится внутри фонда, за счёт чего формируется доход и какие риски вы принимаете.
А вы раньше рассматривали инвестиции в коммерческую недвижимость через фонды? Или пока кажется, что недвижимость - это обязательно квартира, которую нужно купить целиком и сдавать в аренду?
23