Аренда помещения в большом жилом районе, 58 м². Тверь, Трудолюбия, 36
Соседи - Красное и Белое, ВБ, Озон и др. Локация работает на вас - спальный район, высокий пешеходный и автомобильный трафик.Сдает собственник, без комиссии.
Помогаю собственникам сдавать коммерческие помещения, а бизнесу находить объекты в аренду под реальные задачи. Денис Хенин - брокер по аренде коммерческой недвижимости. В деле 15 лет, 300+ закрытых сделок. Разбираю как собственнику не…
Тема: Финансы
22 публикации на сайте
Даже дорогой фильм можно провалить, если неправильно выбрать момент премьеры, не учесть конкурентов и плохо подготовить продвижение. С коммерческой недвижимостью работает так же.
Недостаточно сделать фотографии и разместить объявление на ЦИАН или Авито. Перед выходом объекта на рынок важно изучить:
— конкурентов в локации;
— актуальные арендные ставки;
— спрос и сезонность;
— акции соседних бизнес-центров;
— трафик, парковку и инфраструктуру;
— возможные ограничения для бизнеса.
Если этого не сделать, помещение будет простаивать, а собственнику предложат привычное решение: «Рынок сложный — снижайте цену».
📊 Грамотный старт помогает быстрее найти арендатора, сохранить ставку и согласовать выгодные условия. Поэтому я начинаю работу не с кнопки «Опубликовать», а с анализа рынка и правильной упаковки объекта.
Если помещение долго не сдаётся, проблема может быть не в самом объекте, а в том, как его вывели на рынок ☝️
Вопрос не праздный. От ответа зависит вся стратегия — а собственники почти всегда хотят получить все три цели одновременно.
Спойлер — не выходит.
Хотите сдать быстро — придется чуть уступить в ставке, иначе объект зависнет в базах на месяцы.
Хотите сдать дороже рынка — готовьтесь ждать своего арендатора, а простой каждый месяц съедает деньги.
Хотите надежного арендатора на годы — тут другая история: серьезные компании проверяют объект, считают юнит-экономику, не подписывают на эмоциях, и сделка идет медленнее.
Дело не в том, что рынок плохой или собственник жадный. Дело в том, что три цели тянут в разные стороны — без приоритета вы просто буксуете на месте.
Когда беру объект, первым делом спрашиваю у собственника: что важнее сейчас — деньги здесь и сейчас, максимальная ставка или спокойствие на пять лет. От ответа строю всю стратегию — от подачи объявления до переговоров с арендатором.
Без обещаний «и то, и то, и еще то». Разбор по делу и трезвый выбор приоритета.
Не понимаете, что важнее в вашей ситуации — напишите в личку слово ПРИОРИТЕТ, разберемся 👇
Показываю, как я нахожу собственников на Авито. С отказами и подозрениями в мошенничестве.
Захожу на площадку, нахожу объявление, которое висит третий месяц, и звоню. Первая реакция собственника всегда одна: «А вы точно не мошенник?» Вторая: «А сколько вы берете?» Третья, если повезло дожить до этого этапа: «А что вы предлагаете?»
Дальше начинается работа. Смотрю фото в объявлении — обычно они сняты на телефон в темноте, без уборки. Смотрю цену — либо она сильно выше рынка, либо собственник просто скопировал цифру у соседа без всякого расчета.
Дело не в помещении. Его три месяца показывают людям как склад строительного мусора и просят за это как за евроремонт.
Что я делаю дальше:
🔹 пересчитываю ставку по факту, а не по ощущениям собственника;
🔹 прошу переснять фото или снимаю сам;
🔹 переписываю текст объявления так, чтобы его хотя бы дочитывали до конца;
🔹 минут двадцать доказываю, что я не мошенник, а брокер, у которого есть кейсы и трафик звонков.
Спойлер — из десяти звонков соглашаются на разговор двое. Из этих двоих в работу берут одного. Но этот один потом закрывается быстрее, чем те, кто три месяца провисел сам.
Если у вас похожая ситуация с объявлением, которое никто не смотрит — напишите слово АВИТО, разберем, что там не так.
Снизили ставку на 20%, а заявок как не было, так и нет?
Знакомая история. Собственники думают, что цена — это волшебная кнопка: снизил — и хлынули арендаторы. На деле почти всегда дело вообще не в деньгах.
Вот признаки, что скидка не поможет:
— на фото объявления тёмный коридор и старый линолеум, снятые на телефон в 2019 году
— на входе висит объявление «сдаётся» от прошлого брокера, наполовину оторванное
— вокруг здания нет пешеходного трафика после 19:00 — это уже половина суток простоя
— вход в помещение не виден с дороги, его надо «найти»
— планировка — длинный узкий пенал, куда невозможно поставить нормальную торговую зону
— объявление висит на трёх сайтах с тремя разными ценами
— вы сами не готовы ответить на звонок арендатора в течение часа
Совпало хотя бы три пункта — снижение цены на время спрячет проблему, но не решит её. Это как делать скидку на билет в кино, если в зале не работает звук. Дешевле — да, только смотреть всё равно не придут.
Я обычно начинаю не с цены, а с экспресс-аудита: смотрю фото, локацию, трафик, состояние объявлений. Правки нужны точечные, а не революционные.
Напишите в личку слово АУДИТ — посмотрю на ваш объект и скажу честно, в цене дело или нет 👇
Ваше помещение простаивает уже который месяц? 🏢
Собственники часто говорят мне: «рынок встал, спроса нет, ничего не поможет». Открываю статистику по району — а по соседству за это время сдалось три похожих объекта. Дело не в рынке. Дело в том, что помещение просто не показывают тем, кто готов его снять.
На деле почти всегда есть 5 конкретных причин, и все они исправляются буквально за неделю:
— цена оторвана от рынка — собственник ставит ставку «как хочется», а не как показывает анализ по соседним объектам
— объявление без нормальных фото — темный кадр с телефона не продаст даже хороший офис
— объект рекламируют не там, где его ищут — площадки не те, где сидит ваша целевая аудитория
— нет четкого описания под конкретного арендатора — «сдам помещение» вместо «под аптеку, кафе или шоурум»
— собственник сам ведет переговоры и теряет клиентов на этапе созвона — нет скрипта, нет быстрой реакции
Спойлер — ни одна из этих причин не требует ремонта или скидки в 30%. Требуются точечные правки и нормальная упаковка объекта.
Я делаю экспресс-аудит: смотрю ставку, локацию, подачу — и говорю честно, что чинить сначала. Без обещаний «сдам за неделю», просто разбор по делу.
Узнали свою ситуацию — напишите в личку слово ПРОСТОЙ, разберемся 👇
