Денис Хенин | Деловой риелтор

Нажмите на кнопку, чтобы отправить донат и помочь каналу

Вопрос не праздный. От ответа зависит вся стратегия — а собственники почти всегда хотят получить все три цели одновременно.

Спойлер — не выходит.

Хотите сдать быстро — придется чуть уступить в ставке, иначе объект зависнет в базах на месяцы.
Хотите сдать дороже рынка — готовьтесь ждать своего арендатора, а простой каждый месяц съедает деньги.
Хотите надежного арендатора на годы — тут другая история: серьезные компании проверяют объект, считают юнит-экономику, не подписывают на эмоциях, и сделка идет медленнее.

Дело не в том, что рынок плохой или собственник жадный. Дело в том, что три цели тянут в разные стороны — без приоритета вы просто буксуете на месте.

Когда беру объект, первым делом спрашиваю у собственника: что важнее сейчас — деньги здесь и сейчас, максимальная ставка или спокойствие на пять лет. От ответа строю всю стратегию — от подачи объявления до переговоров с арендатором.

Без обещаний «и то, и то, и еще то». Разбор по делу и трезвый выбор приоритета.

Не понимаете, что важнее в вашей ситуации — напишите в личку слово ПРИОРИТЕТ, разберемся 👇

Помещение под производство сдалось после одного звонка. Без месяцев показов, без десятков просмотров на площадках.

При этом рекламный бюджет здесь вообще не был главным инструментом.

Дело не в том, что объявление составили плохо. Дело в том, что на производственную недвижимость реклама работает иначе, чем на офис или магазин.

Собственники часто думают: чем больше площадок и ярче фото — тем быстрее найдется арендатор. На деле почти всегда решает другое:

— личные связи брокера с производственными компаниями, которые уже в активном поиске;
— знание, кто именно сейчас расширяется в этой локации — а это не найти на Авито;
— понимание технических параметров — высота потолков, мощность, подъезд для грузового транспорта — под конкретного арендатора, а не «для всех».

Спойлер — производственника не цепляет красивая картинка. Его цепляет соответствие его технологическому процессу.

Я не размещал это помещение на десяти площадках сразу. Я знал две компании, которым оно подходило по параметрам, и позвонил напрямую.

Реклама — воронка для розницы и небольших офисов. Для производства чаще работает прицельный выстрел, а не веерный обстрел.

Если у вас простаивает производственное помещение и реклама не дает результата — дело не в объявлении. Напишите слово ПРОИЗВОДСТВО, разберем вашу ситуацию 👇

Подробнее

🏢 Меня часто спрашивают — почему не берёте квартиры, там же тоже деньги?

Отвечаю честно: пробовал. В начале карьеры вёл и жилые сделки, и коммерцию параллельно.

Спойлер — это две разные профессии, которые просто носят одно название «риелтор».

Дело не в том, что жильё «проще» или «менее прибыльно». Дело в том, что логика у этих рынков противоположная:

— в жилой недвижимости решение эмоциональное — человек покупает «свой дом», ему важны атмосфера, соседи, вид из окна;
— в коммерции решение считается на калькуляторе — арендатору важны проходимость, трафик, окупаемость через 8 месяцев или через 14;
— в жилье цикл сделки — недели, в коммерции — месяцы переговоров, юнит-экономики и договоров с кучей нюансов;
— и самое главное — ошибка в коммерции стоит собственнику не расстройства, а сотен тысяч рублей простоя каждый месяц.

Когда пытаешься быть везде одновременно — получается на троечку и там, и там. Это как хирург, который по утрам оперирует, а вечером ставит виниры. Формально врач, но доверия ни там, ни там.

Я выбрал коммерцию, потому что здесь моя экспертиза реально экономит собственникам деньги — я вижу, где ставка завышена, где помещение неправильно упаковано, где локация не та.

В жилой недвижимости я был бы просто ещё одним риелтором из тысячи. В коммерции я — тот, кто разбирается в деле.

Если у вас есть помещение и вы хотите разбор от практика в коммерции — напишите в личку слово ОБЪЕКТ 👇

Собственник слышит слово «каникулы» и у него внутри щелчок — «сейчас будут просить бесплатно посидеть».

На деле арендные каникулы — не подарок и не благотворительность. Это перенос денег во времени: собственник получает те же деньги, только позже. Но объяснить это надо уметь — иначе разговор заканчивается на первой минуте.

Дело не в том, что собственники жадные. Дело в том, что 9 из 10 арендаторов просят каникулы неправильно:

— просят «просто так», без расчета, будто это скидка на лояльность;
— не объясняют, на что пойдет время простоя: ремонт, монтаж оборудования, набор персонала;
— пугают собственника фразой «а то мы не заедем» вместо конкретных цифр;
— просят месяц-два «на всякий случай», а не под реальный срок работ.

Каникулы дают почти всегда, если арендатор приходит не с просьбой, а с расчетом: смета на отделку, график работ, срок, через который начинается полная ставка. Собственник видит не риск, а конкретный план.

В таких переговорах со стороны арендатора я обычно делаю простую вещь — считаю, во сколько собственнику обходится простой без арендатора вообще, и кладу это рядом с суммой каникул. Разница обычно убедительнее любых слов.

Спойлер — собственнику всегда выгоднее два месяца без денег, но с договором на три года, чем полгода поисков нового арендатора.

Готовите переговоры об арендных каникулах и не знаете, как их упаковать — напишите слово КАНИКУЛЫ 👇

https://m-x.su/denis_khenin

Собственник радуется: сдал помещение на 20% дешевле рынка, зато быстро и без простоя.

А через полгода понимает, что заработал меньше, чем если бы просто подождал месяц-два и вывел объект по адекватной ставке 📉

Дешёвая аренда — отложенные потери. Просто вы не видите их сразу.

Дело не в том, что низкая ставка — это плохо сама по себе. Дело в том, что она почти всегда маскирует настоящую проблему:

— арендатор, зашедший по бросовой цене, редко держится долго — он ищет, где еще дешевле;
— соседи по объекту видят вашу ставку и тоже начинают демпинговать — рынок в локации проседает;
— банки и оценщики считают доходность объекта по факту, а не по потенциалу — это бьет по стоимости при продаже;
— вы сами привыкаете к заниженной планке и потом боитесь поднять ставку даже новому арендатору.

Спойлер — дешево сдать можно всегда. Вопрос в том, что вы теряете на горизонте года-двух.

Я в таких ситуациях сначала считаю реальную вилку по рынку — сколько объект стоит на самом деле, без скидок «на быстроту». Потом смотрю, что можно докрутить в упаковке объекта, чтобы не демпинговать, а обосновывать ставку.

Без обещаний «сдам за неделю» — просто честная математика вашего объекта.

Если чувствуете, что сдали дешевле, чем могли — напишите в личку слово СТАВКА, разберём вашу ситуацию 👇

https://m-x.su/denis_khenin

Ваше помещение простаивает уже который месяц? 🏢

Собственники часто говорят мне: «рынок встал, спроса нет, ничего не поможет». Открываю статистику по району — а по соседству за это время сдалось три похожих объекта. Дело не в рынке. Дело в том, что помещение просто не показывают тем, кто готов его снять.

На деле почти всегда есть 5 конкретных причин, и все они исправляются буквально за неделю:

— цена оторвана от рынка — собственник ставит ставку «как хочется», а не как показывает анализ по соседним объектам
— объявление без нормальных фото — темный кадр с телефона не продаст даже хороший офис
— объект рекламируют не там, где его ищут — площадки не те, где сидит ваша целевая аудитория
— нет четкого описания под конкретного арендатора — «сдам помещение» вместо «под аптеку, кафе или шоурум»
— собственник сам ведет переговоры и теряет клиентов на этапе созвона — нет скрипта, нет быстрой реакции

Спойлер — ни одна из этих причин не требует ремонта или скидки в 30%. Требуются точечные правки и нормальная упаковка объекта.

Я делаю экспресс-аудит: смотрю ставку, локацию, подачу — и говорю честно, что чинить сначала. Без обещаний «сдам за неделю», просто разбор по делу.

Узнали свою ситуацию — напишите в личку слово ПРОСТОЙ, разберемся 👇

https://m-x.su/denis_khenin

Решили сдать помещение сами, без брокера? Логика понятная — зачем платить комиссию, если можно разместить объявление и подождать.

Спойлер — самостоятельная сдача почти никогда не бесплатная. Просто вы платите не деньгами, а временем и упущенной прибылью.

Считаем честно, на примере помещения за 300 тысяч в месяц:

— каждый месяц простоя — минус 300 тысяч, а средний срок самостоятельного поиска арендатора — от 2 до 4 месяцев;
— заниженная ставка «чтобы уж наверняка сдать» — минус 10-15% от арендной платы каждый месяц, и это на весь срок договора;
— время на звонки, показы и переговоры — часы, которые вы не потратили на свой бизнес;
— риск попасть на арендатора без реальных ресурсов — просрочки, съезд через два месяца и новый круг простоя.

На деле почти всегда получается так: собственник экономит комиссию в 50-100 тысяч, но теряет на простое и заниженной ставке в разы больше.

Я не обещаю сдать за неделю — если объект сложный, скажу это сразу. Но провожу экспресс-аудит ставки, показываю объект целевой аудитории и веду переговоры так, чтобы договор закрылся на ваших условиях, а не на условиях «лишь бы кто-то заехал».

Если хотите посчитать, сколько сейчас стоит ваш простой — напишите слово АРЕНДА 👇

https://m-x.su/denis_khenin

Показываю, как я нахожу собственников на Авито. С отказами и подозрениями в мошенничестве.

Захожу на площадку, нахожу объявление, которое висит третий месяц, и звоню. Первая реакция собственника всегда одна: «А вы точно не мошенник?» Вторая: «А сколько вы берете?» Третья, если повезло дожить до этого этапа: «А что вы предлагаете?»

Дальше начинается работа. Смотрю фото в объявлении — обычно они сняты на телефон в темноте, без уборки. Смотрю цену — либо она сильно выше рынка, либо собственник просто скопировал цифру у соседа без всякого расчета.

Дело не в помещении. Его три месяца показывают людям как склад строительного мусора и просят за это как за евроремонт.

Что я делаю дальше:

🔹 пересчитываю ставку по факту, а не по ощущениям собственника;

🔹 прошу переснять фото или снимаю сам;

🔹 переписываю текст объявления так, чтобы его хотя бы дочитывали до конца;

🔹 минут двадцать доказываю, что я не мошенник, а брокер, у которого есть кейсы и трафик звонков.

Спойлер — из десяти звонков соглашаются на разговор двое. Из этих двоих в работу берут одного. Но этот один потом закрывается быстрее, чем те, кто три месяца провисел сам.

Если у вас похожая ситуация с объявлением, которое никто не смотрит — напишите слово АВИТО, разберем, что там не так.

👉 https://m-x.su/denis_khenin

Помещение простаивало 3 месяца.
Сделано - упаковка, маркетинг, база арендаторов.
Результат - сдано за 7 дней.

Арендатор: Сервисный центр оборудования.

Хотите так же, напишите АРЕНДА👇

Собственники часто пишут мне: «Денис, месяц аренды за комиссию — это же дорого».

Посчитаем честно.

Помещение простаивает три месяца в поисках арендатора своими силами. Ставка 250 000 в месяц. Итого — 750 000 упущенных денег. Это происходит каждую неделю, я вижу это на разных объектах.

Комиссия брокера в этой математике — страховка от простоя 📉

Дело не в том, что «дорого». Дело в том, что считают неправильно:

— сравнивают комиссию с нулём, а не с реальной альтернативой в виде месяцев простоя
— не учитывают, что без базы арендаторов объект просто не увидят те, кому он подходит
— забывают про торг и юридические риски, которые брокер закрывает за вас
— упускают, что каждый месяц простоя снижает ставку в будущем — объект «протухает» на рынке

Я захожу в сделку с прицелом на быстрый результат, а не на процент ради процента. Если объект простаивает дольше нормы — это моя проблема.

Простая математика: одна комиссия против нескольких месяцев потерянной аренды. Что дороже — вопрос риторический.

Если у вас сейчас висит помещение и вы считаете, что комиссия — это слишком, напишите в личку слово КОМИССИЯ, посчитаем вашу ситуацию 👇

Собственник коммерческого помещения действительно может сам разместить объявление на Авито. Это нормальный и рабочий инструмент.

Но размещение объявления — только первый шаг.

А задача собственника обычно другая: не просто получить звонки, а сдать помещение подходящему арендатору на понятных условиях и без затяжного простоя.

Вот где чаще всего возникают сложности.

🔍 1. Звонки есть, но они нецелевые

Люди уточняют цену, просят скидку, приходят «посмотреть на будущее» или хотят использовать помещение не под тот формат, который ему подходит.

2. Объект показан как “метры”, а не как решение для бизнеса

Площадь и ставка — это важно. Но арендатору нужно понимать: под какой бизнес объект подходит, есть ли отдельный вход, парковка, мощности, разгрузка, возможность вывески, какие соседи рядом.

3. Не всегда проблема в спросе

Помещение может не сдаваться не потому, что «рынок плохой». Причина может быть в завышенной ставке, слабых фото, отсутствии видео, неполных условиях, неудачном описании или неверно определённой целевой аудитории.

4. Время уходит на пустые показы

Показ сам по себе не приближает сделку. Важно заранее понимать, подходит ли арендатор по виду деятельности, бюджету, сроку аренды и готовности работать по договору.

5. Условия сделки требуют переговоров

Ставка, депозит, арендные каникулы, ремонт, индексация, срок договора, вывеска — всё это лучше обсуждать и фиксировать до подписания.

Я не нужен для того, чтобы просто разместить объявление вместо собственника.

Моя задача — помочь пройти весь путь:

— оценить ставку и спрос;
— определить, кому подходит помещение;
— подготовить фото, видео, планировку и описание;
— отфильтровать нецелевые обращения;
— провести показы;
— провести переговоры;
— довести подходящего арендатора до договора.

🚀 Если вы сдаёте коммерческое помещение в Твери и оно простаивает, напишите в личные сообщения АВИТО.

Посмотрю, что может мешать сдаче и с чего стоит начать.

Собственник просил поднять ставку на 15%. Без ремонта, без вложений — за три недели.

Я честно сказал: обещать не буду, но разберёмся, что можно выжать без денег.

Спойлер — выжали.

Дело не в ремонте. Дело в том, что помещение просто неправильно «продавали».

Что сделали:
— пересчитали ставку не по соседям, а по реальному трафику и профилю арендатора, который туда подходит;
— переписали объявление, убрали воду — конкретные цифры по потоку людей вместо «отличной локации»;
— поменяли фото — те же стены, но снятые нормально, без захламления в кадре;
— вышли сразу на три канала поиска арендатора вместо одного.

Через три недели помещение сдали. Ставка выше на 15%, вложений — ноль.

Деньги часто зависают не в стенах, а в том, как объект подают на рынок.

Похожая ситуация? Напишите слово СТАВКА — разберём ваш объект 👇

Смотрят на арендную ставку — и готовы подписывать. Цена за метр устраивает, остальное потом.

А через полгода приходят ко мне с вопросом «почему нет трафика».

Дело не в ставке. Дело в том, что цена — это один параметр из пяти, а остальные остаются за кадром:

— проходимость мимо входа, а не «рядом с метро»
— конкуренты в радиусе 200 метров, которые уже забрали вашу аудиторию
— парковка — про неё вспоминают, только когда клиенты начинают жаловаться
— видимость витрины с дороги, а не только с тротуара

Дешёвое помещение с нулевым трафиком — это отложенные убытки. Платите меньше за метр, но платите больше за то, что до вас просто не доходят.

Перед тем как показать объект клиенту, я всегда прохожу локацию ногами в разное время дня. Без этого красивые цифры в объявлении остаются просто цифрами.

Сомневаетесь в выборе или ищете помещение — напишите слово ЛОКАЦИЯ, разберём вашу ситуацию 👇

Снизили ставку на 20%, а заявок как не было, так и нет?

Знакомая история. Собственники думают, что цена — это волшебная кнопка: снизил — и хлынули арендаторы. На деле почти всегда дело вообще не в деньгах.

Вот признаки, что скидка не поможет:

— на фото объявления тёмный коридор и старый линолеум, снятые на телефон в 2019 году
— на входе висит объявление «сдаётся» от прошлого брокера, наполовину оторванное
— вокруг здания нет пешеходного трафика после 19:00 — это уже половина суток простоя
— вход в помещение не виден с дороги, его надо «найти»
— планировка — длинный узкий пенал, куда невозможно поставить нормальную торговую зону
— объявление висит на трёх сайтах с тремя разными ценами
— вы сами не готовы ответить на звонок арендатора в течение часа

Совпало хотя бы три пункта — снижение цены на время спрячет проблему, но не решит её. Это как делать скидку на билет в кино, если в зале не работает звук. Дешевле — да, только смотреть всё равно не придут.

Я обычно начинаю не с цены, а с экспресс-аудита: смотрю фото, локацию, трафик, состояние объявлений. Правки нужны точечные, а не революционные.

Напишите в личку слово АУДИТ — посмотрю на ваш объект и скажу честно, в цене дело или нет 👇

Простая математика.

Аренда 150 000 в месяц. Пока помещение стоит пустое — вы теряете 5 000 рублей в сутки. Просто сидите и ждете. Ничего не делаете, но деньги уже уходят.

За месяц простоя — минус 150 000.
За полгода — почти миллион.

📉 Самое обидное: 80% таких случаев решаются за 2 недели. Дело не в рынке и не в "сейчас все плохо с арендой". Дело в том, что либо цена завышена/занижена, либо объявление показывают не тем людям, либо фото такие, что хочется закрыть вкладку.

Я смотрю на объявления собственников каждый день. Половина из них можно сдать быстрее, просто исправив 2-3 вещи.

📩 Если у вас есть помещение, которое стоит дольше месяца - напишите в личку слово "АРЕНДА". Пришлю расчет: сколько вы теряете сейчас и что можно исправить.

Даже дорогой фильм можно провалить, если неправильно выбрать момент премьеры, не учесть конкурентов и плохо подготовить продвижение. С коммерческой недвижимостью работает так же.

Недостаточно сделать фотографии и разместить объявление на ЦИАН или Авито. Перед выходом объекта на рынок важно изучить:

— конкурентов в локации;
— актуальные арендные ставки;
— спрос и сезонность;
— акции соседних бизнес-центров;
— трафик, парковку и инфраструктуру;
— возможные ограничения для бизнеса.

Если этого не сделать, помещение будет простаивать, а собственнику предложат привычное решение: «Рынок сложный — снижайте цену».

📊 Грамотный старт помогает быстрее найти арендатора, сохранить ставку и согласовать выгодные условия. Поэтому я начинаю работу не с кнопки «Опубликовать», а с анализа рынка и правильной упаковки объекта.

Если помещение долго не сдаётся, проблема может быть не в самом объекте, а в том, как его вывели на рынок ☝️

За это время собственник теряет не просто цифры в отчёте, а реальные деньги, которые могли бы работать. И я понимаю, почему это напрягает когда объект не сдаётся, кажется, что вариантов нет.
На деле почти всегда есть конкретная причина. То ставка чуть выше рынка, то подача не цепляет нужного арендатора, то локация требует особого подхода.

У меня в работе были похожие офисы и почти всегда хватало точечных правок, чтобы пошли звонки.
Готов посмотреть ваш объект и честно сказать, что тут можно поправить. Без обещаний «сдам за неделю», просто разбор по делу.

Напишите в чат — разберёмся вместе👇

Знаете, каково это — наблюдать, как деньги «зависают» в недвижимости, а стабильный доход так и не поступает? Каждый день простоя «съедает» ваш потенциальный заработок, а расходы на коммуналку и содержание объекта продолжают расти. К тому же помещение постепенно изнашивается, и вложения в ремонт словно уходят в пустоту.

Я понимаю эту боль — и знаю, как её решить. Вот что я делаю:

— провожу экспресс‑аудит объекта, чтобы понять, что мешает сдаче;
— рассчитываю оптимальную арендную ставку, которая привлечёт арендаторов, но не ущемит ваши интересы;
— ищу надёжных арендаторов, которые не подведут с платежами;
— контролирую процесс от начала до конца — без скрытых подводных камней.

Если у вас простаивает помещение, напишите мне в чат слово «ПРОСТОЙ». Я проведу экспресс‑анализ вашей ситуации, дам чёткие рекомендации и помогу вернуть стабильный денежный поток.

Не дайте деньгам «застрять» — давайте работать над решением уже сегодня!

Помогаю собственнику коммерческой недвижимости выгодно и быстро реализовать объект. Арендатору найти лучшую локацию для бизнеса.

Знаю, что реально происходит на рынке:
- Почему объекты зависают на месяцы и как это починить
- Как не потерять миллионы на плохом арендаторе
- Где искать помещение, если на Авито ничего не подходит
- Сколько реально стоит аренда и продажа в вашем районе

Без воды, четко, по делу, честно, без лишней возни. Только практика и цифры.

☝️ Подписывайся на мой канал, чтобы не потерять 😉
👉 Написать мне