Когда застройщик показывает красивую ставку, я задаю один вопрос

Недавно мне задали вопрос:

Отец хочет подарить несовершеннолетней дочери дом. Но переживает, что в 18 лет она станет полноправным собственником, продаст недвижимость, а деньги просто пустит по ветру.

Как обезопасить подарок?
Оставить матери небольшую долю?
Придумать ограничения?
Передать дом позже?

Сначала я тоже стала рассуждать юридически.

А потом подумала: а может быть, вопрос вообще не в недвижимости?

Все дети разные.

Есть восемнадцатилетние, которым можно доверить серьёзные деньги. Они понимают, сколько труда стоит за семейным имуществом, умеют думать о последствиях и будут беречь то, что получили от родителей.

А есть люди, которым и в тридцать пять нельзя доверить даже кредитную карту.

Возраст сам по себе ничего не гарантирует.

И пока родитель жив, у него есть гораздо более сильный инструмент, чем доли, запреты и нотариальные конструкции.

Разговаривать с ребёнком.

Объяснять, откуда берутся деньги.
Почему недвижимость — это капитал, а не просто возможность однажды получить большую сумму.
Учить принимать решения.
Давать ошибаться там, где цена ошибки ещё невысока.

И главное — доверять.

Потому что невозможно юридически застраховать ребёнка от всех ошибок его будущей жизни.

Да и нужно ли?

Вот вам московский рынок недвижимости в одном предложении.

Продажи новостроек снижаются.

Ипотека дорогая.

Покупатели стали осторожнее, торгуются, сравнивают, откладывают решение.

Казалось бы, дальше по учебнику должно произойти что?

Цены вниз.

Но Москва учебник, похоже, не читала.

В отдельных проектах за последний год рост стоимости квадратного метра исчисляется десятками процентов.

И я регулярно слышу:

— Любовь, ну сейчас же никто не покупает. Давайте подождём, цены должны упасть.

Вот это слово «должны» на рынке недвижимости вообще очень опасное.

Потому что цена зависит не только от количества покупателей.

Есть ещё предложение.

А новых качественных проектов выходит меньше.

Есть себестоимость строительства.

Есть стоимость денег для самого девелопера.

Есть хорошие локации, которых физически больше не становится.

И есть конкретные квартиры — высокий этаж, правильный вид, хорошая планировка, корпус с удачным сроком сдачи.

Таких квартир вообще всегда мало.

Поэтому может происходить парадокс:

рынок в целом охлаждается, а хороший объект продолжает дорожать.

И вот здесь самая большая ошибка покупателя — ждать, когда «упадёт весь рынок».

Потому что рынка как одной большой одинаковой кастрюли не существует.

Один проект может стоять.

В другом застройщик даст скидку.

В третьем уберёт скидку через две недели.

А в четвёртом нужная вам квартира просто уйдёт.

Поэтому я никогда не говорю клиенту:

«Сейчас срочно надо покупать, потому что завтра всё подорожает».

Это слишком примитивно.

Но и стратегия:

«Посижу годик, обязательно станет дешевле»

— примерно из той же серии.

Сейчас особенно важно не угадывать рынок.

Нужно выбирать конкретный объект и считать конкретную сделку.

Цена входа.
Условия оплаты.
Перспектива района.
Конкуренция на выходе.
Ликвидность конкретной квартиры.

Потому что можно купить на растущем рынке плохо.

И можно купить на сложном рынке очень хорошо.

Недвижимость — это не про угадать момент.
Это про не ошибиться с выбором.

Закулисье новостроек с Любовью

Есть районы Москвы, где всё уже случилось.
Красиво. Дорого. Понятно.
А есть места, которые меняются прямо на наших глазах. И вот за такими локациями я люблю наблюдать особенно внимательно.
Сейчас одна из них — Рижская.
И здесь появляется новый премиальный проект РИДЖ.
Почему я на него обратила внимание?
Во-первых, локация.
Рядом метро, БКЛ, МЦД, Проспект Мира, ТТК. Центр Москвы — практически под рукой.
Но для меня интереснее другое: сама территория Рижской проходит серьёзную трансформацию.
А в недвижимости это важно.
Потому что мы покупаем квартиру сегодня, а жить в ней или продавать её будем уже в другом районе — том, каким он станет через несколько лет.
Теперь сам проект.
Архитектура — KAMEN Architects.
В первой очереди — 672 квартиры, корпуса от 13 до 28 этажей.
И есть деталь, которая мне особенно понравилась: 2,46 га приватного двора без машин.
Для Москвы это уже не «милый бонус», а почти отдельная роскошь.
Водное пространство, амфитеатр, прогулочные маршруты, детские и спортивные зоны — хочется, чтобы двор был местом, куда выходят жить, а не исключительно сокращать дорогу до автомобиля.
Квартиры — от компактных 28 м² до просторных 109 м².
Есть варианты и для одного человека, и для семьи, и для инвестиционной покупки.
А теперь то, на что я смотрю как брокер.
Проект находится на раннем этапе.
И именно сейчас есть то, чего потом обычно становится меньше:
выбор.
Выбор этажа.
Планировки.
Расположения.
Вида из окна.
Потому что ближе к сдаче вопрос иногда звучит уже не:
«Что выбрать?»
а:
«А что осталось?» 😏
Срок ввода первой очереди — II квартал 2030 года.
По опубликованным сейчас условиям предусмотрена рассрочка до января 2030 года с первоначальным взносом от 30%. Условия и стоимость конкретных квартир, конечно, нужно проверять непосредственно перед бронированием — рынок на месте не сидит.
Интересен ли мне этот проект? Да.
Но не потому, что у него красивые рендеры. Красивых рендеров Москва видела достаточно.
Мне интересна комбинация:
Рижская + масштаб преобразования территории + премиальный продукт + ранний этап проекта.
А дальше начинается самое интересное — какую именно квартиру здесь выбирать.
Потому что купить хороший ЖК и купить хорошую квартиру в хорошем ЖК — две совершенно разные истории.
✨ Закулисье новостроек с Любовью

Мы, родители, очень хотим защитить детей.

От неправильных людей.
От плохих решений.
От потери денег.
От собственных ошибок.

И иногда начинаем планировать их жизнь на двадцать лет вперёд.

Как сделать так, чтобы не продал дом?
Как ограничить распоряжение деньгами?
Как оставить имущество так, чтобы даже после моей смерти ребёнок поступил именно так, как я считаю правильным?

Но где заканчивается забота и начинается контроль?

Потому что «подстелить соломку» везде всё равно невозможно.

Можно защитить дом от продажи — а ребёнок при живых родителях примет совершенно другое решение, последствия которого потом всей семье придётся разгребать.

А можно ничего не запрещать — и вырастить человека, который сам понимает ценность того, что ему досталось.

Мне кажется, задача родителей всё-таки не в том, чтобы создать такую юридическую конструкцию, из которой взрослый ребёнок никогда не сможет выйти.

А в том, чтобы к моменту, когда он получит свободу распоряжаться своей жизнью и деньгами, у него уже была голова на плечах.

И ещё одна мысль.

Мы не знаем, какой будет жизнь наших детей через десять или двадцать лет.

Возможно, сохранить родительский дом будет самым разумным решением.

А возможно, продать его, купить другое жильё, вложить деньги в бизнес или переехать в другую страну окажется гораздо правильнее.

Поэтому, наверное, самое ценное наследство — не дом, который ребёнку запрещено продавать.

А способность самому понять, когда его нужно сохранить, а когда — отпустить.

Недвижимость можно оставить по наследству.

Здравый смысл — только воспитать.

Сейчас на рынке сложилась редкая комбинация.
Застройщики дают очень большие скидки.
По отдельным проектам можно получить условия, которых осенью уже может не быть.
И вот здесь я бы смотрела не только на семейную ипотеку.
Я бы смотрела на всю сумму выгоды.
Потому что квартира — это не только ставка по кредиту.
Это ещё и цена входа.
А сейчас можно одновременно получить:
— семейную ипотеку на действующих условиях;
— серьёзную скидку от застройщика;
— хороший выбор квартир;
— и зафиксировать цену до осеннего сезона.
Вот почему я считаю, что сейчас очень сильное время для покупки.
К осени традиционно рынок оживает.
Спрос становится активнее, хорошие квартиры уходят быстрее, а цены у застройщиков часто пересматриваются вверх.
Плюс обсуждаются изменения по семейной ипотеке.
Если ставку для части семей действительно повысят, получится двойной удар:
квартира станет дороже, а деньги — тоже.
И вот тогда начинается та самая история:
— Любовь, а помните квартиру за 24 миллиона?
Конечно помню.
Только теперь она 27.
А скидки уже нет.
И платёж выше.
Очень обидная арифметика 😏
Поэтому я бы сейчас не ждала осени ради спортивного интереса.
Если покупка квартиры у вас и так в планах, сейчас имеет смысл считать и смотреть варианты.
Не потому что «всё пропало».
А потому что сейчас действительно можно поймать хороший момент:
низкая льготная ставка + большие скидки + текущие цены.
Редко рынок складывает все карты на стол одновременно.
Недвижимость вообще любит тех, кто умеет вовремя увидеть момент.
А не тех, кто потом говорит:
«Эх, надо было брать».
📲 Напишите мне «СЕМЕЙНАЯ».
Посчитаю ваш бюджет, посмотрю, какие скидки реально дают застройщики сейчас, и покажу, где есть смысл покупать до осени, а где нет.
Закулисье новостроек с Любовью 🔑

Ну всё. Сейчас квартиры должны подешеветь?

Не спешите доставать шампанское.

В июле на новостройки пришлось всего 16% от количества всех выданных ипотек. Год назад было 43%. Казалось бы, спрос падает — застройщики должны снижать цены.

Но в Москве происходит ровно обратное.

Готовые новостройки массового сегмента за полгода прибавили 9,4%. Бизнес-класс на старте строительства — 8,4%.

А вместо большого красного ценника «СКИДКА» девелоперы снова достают из рукава ипотечные программы.

Только за август количество субсидированных предложений выросло примерно на 20–30%. Где-то программ стало в два-три раза больше. И это при рыночной ипотеке выше 18%.

Почему?

Потому что застройщику выгоднее продать вам не дешёвую квартиру, а удобный способ её купить.

Рассрочка.
Субсидированная ставка.
Транши.
Скидка при определённой форме оплаты.

Цена квадратного метра при этом может прекрасно продолжать жить своей жизнью.

Поэтому сейчас я бы вообще перестала задавать вопрос:
«Какая скидка у застройщика?»

Правильный вопрос другой:

«Во сколько мне в итоге обойдётся эта квартира при разных способах покупки?»

Вот там иногда и прячется несколько миллионов рублей.

И сейчас, пожалуй, один из тех периодов рынка, когда торговаться нужно не только за цену квартиры.

Торговаться нужно за условия сделки.