Налог на недвижимость с Ахметшиной Екатериной

Завтра буду приглашенным специалистом в Доме риэлтора и проведу эфир Ошибки при продаже недвижимости, связанные с налогами.
 
✅Кстати, планирую для вас подобного рода эфир. Хотите?

#БухгалтерияФлиппинга #НалогиНаНедвижимость

⁣

Судя по тому, сколько людей мне пишут - это не единичная история, а системная проблема почти в любом регионе.

Вот ещё один голос на эту тему - Юлия, участница первого потока, тоже столкнулась с тем, что в её городе не к кому обратиться:
«Курс разложил всё по полочкам и помог понять всё, что сейчас происходит в законодательстве и что ожидается... Я, может быть, и не стала после курса великим бухгалтером, но в основных моментах разбираюсь и могу определить, как действовать с бухгалтерией и налоговой». Отзыв Юлии размещаю ⬇️

✔️Если вы тоже поняли, что рассчитывать в этом вопросе приходится только на себя - второй поток стартует 23 октября. Пишите в личку «Обучение», пришлю анкету на предзапись.

#БухгалтерияФлиппинга

#НалогиНаНедвижимость

Если вы не в Москве или Питере — вы это точно знаете: найти бухгалтера, который реально понимает флиппинг, почти нереально.

➡️Обычно, бухгалтеры знают общие правила ведения учёта у ИП. Но специфику именно перепродажи недвижимости - как учитывать расходы на квартиру, где граница для НДС, как правильно бить чеки - мало кто ведёт.

В итоге у флиппера два варианта:
❌вести учёт самому «на коленке» или табличке
❌довериться специалисту, который эту специфику на самом деле никогда не вёл

Вот что написала участница первого потока Ольга (Челябинск, 20 лет в недвижимости, практикующий флипперы, ведёт учёт сама):
«Сейчас, после прохождения курса, я понимаю, насколько я всё делала неправильно. Теперь у меня в голове чёткая структура и понимание, что за чем нужно делать, чтобы получить верный результат».

➡️Если 20-летний эксперт в недвижимости/флиппер находит на курсе то, что меняет подход к учёту - вопрос «а надо ли мне это» закрывается сам собой.

Второй поток стартует 23 октября. Пишите в личку «Обучение» - пришлю анкету на предзапись.

#БухгалтерияФлиппинга

#ПерепродажаКвартирНалоги

В Госдуму внесён законопроект, который должен снизить налоговую нагрузку на малый и средний бизнес. Авторы объясняют это просто: дорогие кредиты, падающий потребительский спрос и рост операционных издержек. В 2026 году давление усилилось - НДС подняли до 22%, порог для НДС на УСН снизили, а пониженные страховые взносы 15% оставили только для отдельных видов деятельности. Для МСП это особенно чувствительно: у них меньше запаса финансовой прочности, они сильнее зависят от оборотных средств и не всегда могут переложить расходы на покупателя без потери спроса.

📌Что предлагают:

🌀Снизить НДС с 22% до 20%. Повышенный НДС увеличивает издержки, влияет на цены, съедает оборотные средства и давит на потребителей. Возврат к 20% должен снизить напряжение в цепочках поставок, производстве, торговле и сфере услуг.

🌀Вернуть порог 60 млн рублей для освобождения от НДС на УСН. Сейчас порог 20 млн, дальше планируется 15 млн в 2029 году и 10 млн в 2030-м. По мнению авторов, при текущих ценах, аренде, логистике и зарплатах оборот 10–20 млн в год не говорит о финансовой устойчивости. Для многих предприятий торговли, бытовых услуг, общепита и сервиса это не прибыль, а просто оборот. Возврат к 60 млн должен сохранить УСН как реальный инструмент поддержки, а не формальный режим.

🌀Вернуть всем МСП пониженные взносы 15% с выплат выше 1,5 МРОТ - независимо от вида деятельности и кода ОКВЭД. Сейчас льгота ограничена отдельными отраслями, что создаёт неравенство между бизнесами в схожем положении. Страховые взносы напрямую влияют на стоимость легальной занятости: чем выше нагрузка на фонд оплаты труда, тем сложнее повышать зарплаты, сохранять сотрудников и создавать новые рабочие места.

Сейчас бизнес экономит на базовой инфраструктуре, значит, он переходит в режим удержания расходов, а не развития.

Общая логика законопроекта: когда денежно-кредитная политика делает деньги дорогими, налоговая политика должна выполнять компенсирующую функцию. МСП - это не просто источник фискальных изъятий, а основа занятости, конкуренции, локального развития и доступности товаров и услуг. Предлагаемые меры - не адресная льгота одной отрасли, а попытка вернуть справедливые и предсказуемые условия для малого и среднего бизнеса в целом.
Если поправки примут, изменения заработают с 1 января 2027 года. Пока это только законопроект: без заключения правительства и одобрения Госдумы он не станет законом. Так что следим, но налоговые планы на 2027 год пока лучше строить по действующим нормам.

💬Поддержали бы такие изменения? 
Как считаете - примут или это предвыборные обещания?

Поделитесь своим мнением ⬇️

Важно: программа - живая.
Я постоянно слежу за новостями и трендами налоговой, поэтому отдельные модули могут быть слегка обновлены или расширены - только в лучшую сторону, чтобы вы получали самую актуальную информацию.

📌Обязателен для всех участников курса.
Блок 1. Теория (6 модулей)
✔️Основы флиппинга и правовой статус деятельности
✔️Старт предпринимательской деятельности УСН «Доходы минус расходы» и особенности флиппинга
✔️НДС на УСН в 2026 году
✔️Работа с исполнителями, ККТ, налог на имущество
✔️Контроль ФНС

⭐️Подходит всем флипперам, бухгалтерам и налоговым консультантам. Это база, бе которой невозможно корректно вести учёт.

📌Опциональный блок - по желанию.
Блок 2. Практика в 1С (4 модуля), доступ к учебной базе предоставляется.

✔️Учёт в 1С под флиппинг
✔️Оформление сделок
✔️УСН отчётность и налоги
✔️Дополнительный модуль: займы и проценты

⭐️Подходит:
✅флипперам, которые хотят вести учёт сами и имеют опыт работы в 1С,
✅налоговым консультантам, бухгалтерам, которые хотят сопровождать флиппинг‑клиентов профессионально.

Формат обучения:
✅Уроки открываются по вторникам и пятницам, в записи, доступны 24/7
✅После каждого модуля - задание для самопроверки
✅Раз в неделю созвон, где разбираю все вопросы по пройденному материалу
✅Чат поддержки - ответ в течение 48 часов
✅Доступ к материалам на GetCourse сохраняется 3 месяца после завершения обучения.

Хотите увидеть полную программу с подробным разбором каждого модуля? Пишите в личку - пришлю развёрнутую версию.
Стоимость и специальные условия расскажу на своём вебинаре - следите за анонсами в канале.
Второй поток стартует 23 октября.

#БухгалтерияФлиппинга

⁣

Бесплатными останутся только платежи в бюджет. Для физлиц все переводы останутся бесплатными (решения Совета директоров ЦБ от 28.08.2026, от 19.06.2026, от 26.12.2025, от 21.11.2025).

Таким образом, если выручка организации розничной торговли за 2025 год превышает 120 млн руб. и на 01.01.2026 заключен договор с системно значимой кредитной организацией (или с кредитной организацией, признанной Банком России значимой на рынке платежных услуг) о приеме электронных средств платежа, то такая организация с 01.09.2026 обязана принимать от покупателя цифровые рубли. Буквально это означает, что если покупатель решил произвести оплату цифровыми рублями, ему нельзя отказать.

❗️Штраф за отказ принимать в оплату цифровые рубли: от 15 тыс. до 30 тыс. руб. – для должностных лиц и ИП, от 30 тыс. до 50 тыс. руб. – для юрлиц (ч. 3.1 ст. 14.8 КоАП).

📣Цифровой рубль – это не отдельная валюта, а еще одна форма расчетов. Кроме цифровой формы расчетов, есть традиционные: наличная и безналичная. Обменного курса между ними нет – они равнозначны. Не путайте цифровой рубль и криптовалюту.

Эмитент цифрового рубля-Центробанк, это национальное платежное средство. ЦБ хранит его на своей платформе. Никто другой выпускать цифровой рубль не может.

Операторы цифрового рубя – банки, через которые можно рассчитываться этой формой валюты.

Пользователи цифрового рубля – юридические и физические лица, которые ведут расчеты цифровыми рублями.

Согласно поправкам, внесенным в Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», с 01.09.2026 продавцы (исполнители, владельцы агрегаторов) должны обеспечить покупателю возможность оплаты товаров (работ, услуг) цифровыми рублями. Для покупателя оплата цифровыми рублями проходит привычно по универсальному QR-коду из приложения любого банка.

Для бизнеса сроки перехода зависят от объема выручки и от того, в каких банках организация или ИП обслуживается, а для банков – от степени значимости банка. Все сроки и условия – в таблице ниже. ⬇️

Хочу вынести сюда комментарий участницы первого потока:

«Желающие, вы не пожалеете о своём выборе! Max полезных знаний и информации за курс.»

Для меня такие слова - самое честное подтверждение того, что курс работает.
И работает не «по ощущениям», а по факту: люди начинают понимать учёт флиппинга, видеть ошибки, разбираться в документах, налогах, чеках, переходах права - в том, что раньше казалось хаосом.

И это только один отзыв.
Я буду публиковать ещё - настоящие, живые, записанные участниками первого потока, а не сгенерированные ИИ.
Каждый из них - про реальный опыт, реальные сложности и реальные результаты.

Первый поток был сильным.
И я хочу, чтобы второй был не хуже - таким же рабочим, честным и полезным.

По следам одной консультации...

Ко мне пришел флиппер. Повод банальный до ужаса - задолженность на ЕНС.
«Проверьте учет за 2024–2025 годы, что-то пошло не так».

На вопрос: «Кто вел бухгалтерию и сдавал декларации?» - ответ:

📌«Учет в Excel-табличке. Бухгалтера нашли на Авито. У него куча положительных отзывов!»

Звучит как надежно? А теперь смотрите, к чему это привело.

Я открыла декларации по УСН, КУДИР, чеки и документы. И нашла «букет» ошибок, который сейчас выльется клиенту в огромные пени и блокировку счетов:

❌ Убытки заявлены не корректно. Сумму покупки квартиры за 2024 год воткнули в убыток, вместо того, чтобы перенести в расходы на следующий год. Как результат - неверный расчет налога по УСН + пени.

❌ Платежи по кредиту. В расходы попало и тело кредита, и проценты. А нужно было - только проценты. Ошибка в базе.

❌ И самое страшное: ИП даже не знал, что с 1 января 2026 года стал плательщиком НДС! В 2025-м он превысил лимит в 20 млн рублей, а значит, за 1 квартал 2026-го уже обязан подать декларацию по НДС. Не подаст - банк заблокирует счета. Сроки горят.

❌ А еще проверила чеки. В некоторых случаях они бились там, где вообще не нужно было.

А теперь на цифрах.

Этот флиппер продал за предыдущий год всего 3 квартиры на 45 млн рублей.

Сколько он сэкономил на «дешевом» бухгалтере из Авито?
💰 30 000-50 000 рублей

А сколько теперь придется заплатить государству из-за ошибок?
‼️ Пени по УСН.
‼️ Доначисления по налогам.
‼️ Штрафы

Я насчитала клиенту около 300 тысяч рублей к доплате, эта цифра получилась из-за неправильного учёта.

Мораль простая:

Бухгалтер - это не про «провести операции». Это про специфику вашего бизнеса.
Флиппинг - это отдельный мир со своими правилами:

📎Как считать расходы на квартиру?
📎 Что можно, а что нельзя ставить в убыток?
📎 Где граница для НДС и как не пропустить лимиты?
📎Как бить чеки, чтобы налоговая не прилетела с проверкой?

Бухгалтер из Авито, даже с 1000 отзывов, не разбирается в этом. Иначе бы он не допустил этих ошибок.

Где брать правильных бухгалтеров?

Их нужно выращивать или выбирать среди тех, кто уже разбирается.

Поэтому в октябре я запускаю обучение «Бухгалтерия флиппинга».

Для кого:
✅Флипперы, которые хотят контролировать свою бухгалтерию сами (чтобы ни один «специалист с Авито» не ввел вас в заблуждение).
✅ Бухгалтеры, которые хотят освоить нишу флип-сделок с недвижимостью и стать топ-специалистами (заказов - вагон, специалистов - единицы).

Аккуратно намекну: количество мест ограничено, чтобы я могла уделить внимание каждому. Детали и программу объявлю отдельным постом, но если уже сейчас чувствуете, что это ваше - пишите в личку «Обучение», и я вышлю анкету для предварительной записи🖊️

А вы сталкивались с «экономией» на специалистах, которая выходила боком? Делитесь в комментариях! 👇

⁣

🚩Внимание:

• Соглашение с Финляндией  утратило силу для целей налога на доходы с 1 июля 2026 года, в связи с чем возможность зачета налога, удержанного в Финляндии, полностью утрачивается с указанной даты.

• Действие соглашения с Германией приостанавливается с 1 января 2027 года.

❗️Важно: перед сделкой обязательно проверяйте актуальный статус СИДН! Законодательство меняется, и старые договоренности больше не работают.

В таблице приведены сведения о действующих и приостановленных (прекращенных) соглашениях⬇️

⁣

⛔️Росреестр вслед за ГАИ начал применять ограничения из реестра повесток. Теперь, если повестка считается вручённой (через 7 дней после размещения на «Госуслугах» или в реестре), а гражданин не является в военкомат в течение 20 дней, автоматически вводятся запреты: на сделки с недвижимостью, управление авто, регистрацию ТС, кредиты, ИП и самозанятость (про ограничительные меры ранее писала здесь) .

Ограничения временные - снимаются в течение суток после явки в военкомат. Однако до этого Росреестр будет приостанавливать любую регистрацию недвижимости до получения подтверждения от военкомата, даже если все документы в порядке. Для покупателей это риски задержек, для продавцов — потенциальный срыв сделки.

Поэтому многие сейчас просят выписки из реестра воинского учёта. Инструкция здесь.

Разъяснения Росреестра по порядку приостановки сделок с недвижимостью для уклонистов ➡️ тут

Нужна ли инструкция или чек-лист действий при приостановке сделки по причине повестки?

Недавно СФР обновил обязательные параметры квалифицированных сертификатов электронной подписи для сдачи отчетности в Фонд пенсионного и социального страхования Российской Федерации:
«Согласование ключей» (keyAgreement) = 1;
«Шифрование данных» (Data encipherment) = 1;
«Шифрование ключа» (Key encipherment) = 1.

Что это значит?
Это значит, что если у вас ЭЦП (электронная цифровая подпись) выпущена до 28 августа 2025г., то с 1 сентября 2026г. она перестанет корректно работать.

Стоит отметить, если срок действия ЭЦП ещё действует, то не факт, что без обновления вы сдадите отчеты без отклонений.

✔️Поэтому я настоятельно рекомендую проверить свою ЭЦП и перевыпустить ее, в случае необходимости.

Нужна ли инструкция по проверке параметров ЭЦП?

⁣

В продолжение ➡️ этой публикации

Если нет возможности посчитать самостоятельно сумму взносов, то можно воспользоваться видеоинструкцией ⬇️

🕐Кстати, на днях высказывала своё мнение для СМИ по поводу обеления арендодателей, что послужило поводом для написания этого поста.

В дополнение к предыдущей публикации.

Объем рынка аренды растет, но доля теневого сектора остается крайне высокой — от 70% до 90%. Точной цифры нет, но все оценки сходятся в одном - подавляющее большинство.

🟢Существующие инструменты, такие как налог на профессиональный доход (самозанятость) с ставкой 4/6%, лишь частично решают проблему.

🟢Нежелание собственников платить налоги кроется в комплексе системных проблем и страхов:
❗️«Все так делают». Вероятность быть пойманным до недавнего времени была низкой. Система была не настроена на отслеживание множества мелких арендодателей.

❗️Страх неправильно оформить доходы, запутаться в отчетности и в итоге получить штраф или страх привлечь дополнительное внимание со стороны других ведомств, не связанных с арендой, страх потенциального пересмотра кадастровой стоимости и, как следствие, росту налога на имущество, так и росту налога в случае продаже недвижимости и т.д.

❗️Еще встречается непонимание куда и как расходуются бюджетные средства. «Зачем платить, если деньги «уплывают в никуда»?

🟢Глава Федеральной налоговой службы Даниил Егоров заявил, что в России ищут способы вывести из тени рынок аренды жилья, однако стопроцентного механизма нет ни в одной стране мира.

🌀Налоговая намерена кардинально усилить фискальный контроль за "серой" арендой с помощью цифровизации.

Ранее площадки по аренде (Avito, ЦИАН и др.) по запросу инспекции предоставляли информацию об арендодателях и недвижимости, которая сдается, инспекторы ее анализировали вручную (знаю, так как приходилось помогать писать пояснения собственникам, которых взяли за 🍑).

Для повышения эффективности осуществят переход от ручного к автоматизированному анализу данных арендных площадок.

🕐Комплексный подход для выявления неплательщиков:
1️⃣Анализ банковских операций на предмет регулярных поступлений, похожих на арендные платежи.
2️⃣Мониторинг рекламных площадок для выявления объявлений о сдаче, структурированные данные об арендодателях, объектах и условиях аренды.
3️⃣Сверка данных с площадок с информацией из других госреестров (ЕГРН, данные о доходах самозанятых и ИП).
4️⃣Выявление несоответствий (например, объект активно сдается, но налоги с этого дохода не платятся).
5️⃣Учет обращений/отзывов граждан, как арендаторов/нанимателей, так и соседей (других «доброжелателей»).
6️⃣Формирование "горячих" списков для последующей проверки инспекторами.
7️⃣Возможно, проверяющие настроят и стандартизируют выгрузку отчетов с рекламными площадками по определенным тегам и фильтрам, например: ФИО собственника, ИНН, кадастровый номер объекта, сроки и стоимость аренды, порядок оплаты и т.д.).

🟢Такой подход сделает контроль  масштабируемым, менее затратным и более целенаправленным. Вместо выборочных проверок ФНС получит возможность точечно выявлять потенциальных неплательщиков по всему массиву данных с арендных площадок.

🟢У некоторых последует естественная реакция на эти действия - попытка ухода в наличные и оффлайн. Однако это создаст серьезные операционные издержки: сужение аудитории, сложности с поиском надежных арендаторов, потерю удобства и времени.

🌀И еще - ключевым нововведением может стать налоговый вычет для арендаторов, аналогичный имущественному вычету при покупке жилья. По замыслу ФНС, это создаст экономический стимул для официального оформления аренды: чтобы получить вычет, квартиросъемщику потребуется подтверждающий документ — договор (иные документы).

Это породит «конфликт интересов» между арендатором, желающим сэкономить, и арендодателем, стремящимся остаться в тени, что может подтолкнуть стороны к легализации сделки.

🌀Эффективность этой меры зависит от баланса — размера вычета для арендатора и налоговой нагрузки для арендодателя. Он прогнозирует, что часть арендодателей легализуется, но другая часть продолжит работать по-старому.

Представьте: сидите вы спокойно, деньги в конверте получаете, тихо радуетесь. И вдруг -БАЦ! - требование из налоговой: «А ну-ка отчитайся за квартиру, дорогой!»
Именно так и случилось с моим клиентом на днях.
Он был свято уверен: раз наличка, то никто никогда не узнает.

Сдавал только за «кэш», без договора, без следов. «Никто не узнает» — думал он.

А узнали.

И что в итоге?
Пришёл ко мне с бумажкой от налоговой.

Я в шоке? Да нет, я уже давно об этом пишу, как налоговая находит таких «невидимок».

Так что продолжайте спать спокойно… если, конечно, спится, когда налоговая уже всё про вас знает...